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建商標榜「飯店式管理」攏系假?專家點出最大關鍵

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好房網News記者戴鈺純/台北報導
 
隨著新建案越蓋越多,而建商為了推銷房子,想盡各種新鮮噱頭吸引消費者買單,而目前標榜飯店式管理的建案相當常見,但實際上能稱得上飯店式住宅或豪宅的,其實也不多。相對的,要維持基本的管理與服務並不容易,社區是必需支出龐大的人力和資金成本,才能夠經營持久,否則將會淪為蚊子館的命運或是面臨關閉的危機。
 
景文物業管理機構董事長郭紀子表示,所謂的飯店式住宅,應該要有專業物管公司或結合一般飯店,提供管家服務,如生活服務與房務整理等項目,雖然現在市面上很多主打「飯店式管理」的建案,但其實服務並無到位,郭紀子表示,若真正要做到「飯店式管理」,社區是需支出龐大的維護和人力成本,僅以人力而言,基本配置包括保全、清潔員、總幹事、秘書等,一位總幹事每月花6萬左右,24小時的飯店等級保全,每月至少16萬起,1名清潔員約4萬,再加上2個秘書9萬元以上,光人事開銷加總就要35萬,以2000坪樓地板面積、社區50戶、每戶40坪來計算,管理費中所佔的人事成本費用,每坪至少就要175元。若是有豪華公設或飯店式服務,費用必然更加昂貴。 
 
要維繫豪華公設大不易,關鍵在背後支撐的財務必須相當健全。圖/photo AC
圖/photo AC
 
郭紀子也提到,有些社區提供閱覽室,不只書沒更新,也根本沒有人在看。他舉例某新莊溫泉宅的社區,為了24小時溫泉加熱,社區電費每月幾十萬,單是維持溫泉1坪管理費也要60元,結果2年後不敷維持,只好全部關閉。「住家就是住家,飯店就是飯店」,郭紀子認為,回家也想享擁飯店服務,並不容易。
 
郭紀子又說,要維繫豪華公設其實大不易,關鍵在背後支撐的財務必須相當健全,但一般買房民眾要如何檢視社區的財務是否健全?他認為必須根據制度和費用收支來判定。
 
一、制度面 
 
1.社區財務要公開透明。必須按時定期將財務報表公佈於社區公佈欄上,年度財報每年應於區分所有權人會議中報告。
 
2.財務運用要有計畫。通過年度財務預、決算制度的擬定與執行,規劃出實際可執行的社區財務計畫。 
 
3.財務監督機制健全。經費動支權力要分層授權,區分所有權人會議授權管理委員會可自行決議使用的額度,管理委員會決議主、財、監委可動支零星費用額度,保持靈活運用的彈性,提高財務運作的效率。同時,財報的製表人、財務委員、監察委員、主任委員必須確實核對正確並簽署,以示負責。 
 
二、 費用收支
 
1. 財務報表簡單明瞭,住戶要看得懂。常見社區財務科目及財報格式固定,不應經常調整變動。
 
2.「權一歲出、量出為入」的原則。唐代宰相楊炎主張:“凡百役之費,一錢之斂,先度其數而賦於人,量出以制入。”社區也是如此,為了保持一定的生活與環境品質以及建築物設施維護水準,應該制定合理的支出預算,並依照支出需求訂定管理費收取標準。 
 
3.合理的支出比例。經費支出重點應在於建築物及其設施管理維護,人事費支出比例不宜太高。普遍來說,管理費支出以人事成本所占的比例最高。另外還包括社區的公共水電費用、電梯保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護費用、消防與公安設備維護及申報費以及俱樂部費用等等,這些都屬於社區經常性的固定支出。 
 
4.收支平衡。應該每月略有結餘,並適當提列長期維護修繕基金,未來經費不足的風險比較低。
 


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