投資技巧╱「切的剛剛好」讓投報效益最佳化

好房網News記者馮牧群╱專訪

運用空間切割方法，能創造資產更高的價值。所謂「小單位」，是將原先大面積的房產切割為小單元的操作方式，一般收租型置產，市場上租金報酬率大約落在2～5％，經過小單位化後，就能拉高至7～9％的租金報酬，其中獲利高低端看投資者如何切割出最適當面積，也考驗屋主的包裝功力。

大專院校周邊常為包租公投資套房的首選區域。（好房網News記者陳韋帆╱攝）

房產「小單位化」　資金更快回本
天時地利不動產顧問總經理張欣民舉例，將標準住家或住辦大樓切割成小套房出租，當然是單位越小租金報酬越高，像是34坪的三房公寓，月租金以2.5萬元計算，假如隔間全部打掉，重新隔成五間小套房，以每間月租金7000元計算，總租金收入就提高為3.5萬元，增幅多達四成。

儘管裝修成本增加，但在租金提升幅度更大的前提下，只要成本控管得宜，回收期會大大縮短，達到「小支出大收益」之效。切割型產品常出現於大學周圍或辦公商圈、屋齡較高的公寓，因為這種物件具有實際坪數大、低總價的優點，改成小套房所創造的租金收益相對更高。

投資學區住宅　分戶轉手效益大
另外在台北市，由於有特殊的明星學區效應，近年市場出現一種「分戶學籍」的投資型產品，主要是看中望子成龍、望女成鳳的家長，希望為子女買一張進入明星學區的入場券，造成學區住宅行情始終居高不下。

張欣民說明，投資人在明星學區內買進一般住家後，將其分割，再到戶政機關辦理戶籍分戶，然後買給有這類需求的家長，這些家長在意的是買到學區資格，並非真正住進學區住宅，所以只要符合相關消防法規，屋主都會盡可能將室內面積最小化，使投資效益極大化。

到戶政機關辦理分戶時，申請人應記得攜帶戶口名簿、印章及身分證、房屋證明文件（房屋所有權狀或近一期房屋稅完稅稅單等）。不過，房仲提醒，雖然實務上戶籍分戶的學區住宅很普遍，但目前辦理分戶作業，戶政機關審查相當嚴格，且明星學校各自對於入學資格有諸多規定，有意購屋的家長或投資人都應做足功課。