2018年下半年房市大預測　自住買盤撐場、建商加碼動起來

《好房網雜誌2018年7月號》

農曆年後房市出現緩跌階段的小彈升，第一季核發建照面積年增逾2成，建案逆勢順銷的消息不斷，但隨著美國聯準會四年來第七度升息，資金縮表、中美貿易戰加劇衝擊全球股匯市，台灣房市必須嚴陣以待。

撰文：蔡佩蓉

房市從2015年反轉至今，進入第四年緩跌階段，不過，今年農曆年後似乎有更加緩跌的趨勢，甚至官方與研究機構的數據不約而同呈現中南部房價逆彈升，房市「南溫北冷」的狀況。由於台灣利率維持低檔，房價緩跌，也讓市場出現一股跌無可跌的氛圍，致使不少建案順勢動起來，吸引自住客進場。

房市「跌無可跌」錯覺催生自住客進場

由於去年前央行總裁彭淮南就指出，房市已經「軟著陸」，加上政府釋出危老重建方案與執行前瞻基礎建設等，被市場解讀為終止政策性打房。因此根據內政部營建署2017年第四季的住宅價格指數，全台五都包含新北市、桃園、台中、台南、高雄，分別上漲1.24％、0.36％、1.57％、1.31％及0.08％，僅台北市指數低於2013年的水平。

若觀察估價平台「好時價房價指數」，2018年一月的房價指數重新回到120，較2017年三月的低點已成長約2.4％，較去年同期成長約2.3％，包括新北、台中、台南、嘉義、屏東等區「價量俱漲」，即便北市表現不佳，但仍帶領全台房價上漲。

除了房價小幅彈升，成交量也有所增加。根據內政部統計，今年一至四月全國建物買賣移轉棟數，為85,247棟，相較去年同期增幅約7％；而五月六都的移轉棟數更達20,409棟，月增36.6％，創下近二十九個月以來新高。

成交量增加除了來自自用買盤之外，有一部分也是交屋潮所致。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，近半年買氣起伏大，主要在於利空消弭，屋主心態抬高，議價空間幅度縮小以及新屋交屋量影響，但也因自住買盤出價意願增加，買氣的確較前兩年持續成長。

「三低產品」吸自住客建商忙搶地勝推案

房市處於緩跌階段，但目前國內銀行的爛頭寸過多，今年不少銀行更祭出利率下殺搶房貸客戶的現象，央行公布的五月國內五大銀行新承作房貸利率已降至1.627％，追平史上次低的紀錄。如此更讓建案以「三低」──低單、低總、低自備出籠，吸引首購族群成家。

許多建商今年開春便積極布局推案，大台北地區又以板橋江翠重劃區推案最熱，包括「遠雄江翠」、「興富發大悅」、「歡喜市」等案陸續開始銷售，「遠雄江翠」甚至開價破五字頭，測試市場接受度，而「歡喜市」則訴求兩房688萬元起跳，以低總價吸引客戶。

隨著讓利風持續，寶佳機構在桃園市桃園區的建案開價維持二字頭，例如「森鄰の物語」打出兩房598萬元廣告戶，刺激買氣；「名軒夢享家」單坪開價20萬元，低於區域新案開價，並以定簽18萬元起做宣傳。台中北屯區也是首購推案熱區，其中「洲際W」採均一價銷售，引發市場議論。

南部地區方面，高雄也普遍以小宅推案為主，不過京城建設今年開案的高總價產品「京城大苑」傳出銷售不錯，也是高雄推案坪數擴大與否的測試指標。不過，整體而言，相較預售與成屋市場，建商在土地原料的擴充更為積極，例如高雄市第二季土地標售，吸引73封標單參與，創縣巿合併以來新高；新北市新店央北重劃區，土地標售也創全壘打佳績。

美國開啟升息循環　牽動房市資金動向

即便今年以來建商獵地轉積極，市場成交量有所回升，不過，台經院副研究員劉佩真指出，目前市況因賣方轉趨強硬，讓價空間縮減導致量縮，而目前都會區房價負擔率仍偏高，因此即便銀行低利搶客，未必能為建商催出買氣。

中央銀行總裁楊金龍在六月底的理監事會也提醒房貸族，「未來利率不可能永遠在這裡」，尤其是房貸借款人要注意利率風險，衡量自身有無足夠承擔能力。永慶房屋業務總經理葉凌棋也提醒，美國聯準會今年預計升息四次，台灣跟進機率大，將影響民眾消費意願，而中美貿易戰未解，也有可能衝擊台灣經濟發展，今年房市仍有很大的變數。