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信義房屋孫公司「安新建經」、「安信建經」以「一般帳戶」鑽漏洞 民眾購屋款恐有被建經公司債權扣押的風險?!金管會管銀行連動合法的「信託帳戶」,卻對「一般帳戶」無法可管?!

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撰文 / 林志祥
 
金管會緊盯銀行辦理建經公司不動產買賣價金信託業務,準備將其列入金檢項目,對近幾年屢因未將客戶繳交履保價金存入專戶,加上內控不佳導致履約保證金被挪用的信義房屋集團安新等建經公司而言,將是一記當頭棒喝,相對來說,選擇履約保證的購屋消費者,也將有機會減少血汗錢被當成別人資產而遭查封的風險,但前提是金管會等單位要強化執法整合,才能有效打擊安新等業者劣行。
 
「信託帳戶」不得任意撥款 金管會無權干涉「一般帳戶」且有遭債權人查封風險
 
去年 2月壹週刊報導「唯一用非信託帳戶的信義房屋履約保證,遭批玩假的」,這篇報導石破天驚地踢爆信義房屋旗下的安新建經,竟是用公司帳戶充數「一般帳戶」,而非其他業者使用的「信託帳戶」。簡而言之,「信託帳戶」是業者信託在銀行的錢,需專款用,除支付信託契約議定用途有關的支出外,不得任意撥款,「一般帳戶」卻是掛在公司名下,就是把客戶繳交的履約保證價金存成自己公司戶內的財產,連金管會與銀行都無權干涉要怎麼用,萬一「一般帳戶」的戶主建經公司有債務糾紛問題,民眾的購屋款將面臨被查封的風險。
 
信義房屋旗下公司「安信建經」、「安新建經」 為非信託的「一般帳戶」 恐引起消費糾紛
 
信義房屋旗下的安信建經、安新建經接二連三爆發多起不當支付客戶履約保證金事件,幾起糾紛纏訟多年,讓信任該公司的消費者與公司身心俱疲。
 
這接二連三的事件包括,2018年 1月22日,上市公司勤益控股旗下子公司勤德控告信義房屋子公司安新建經,兩造在台北地院民事第二十一法庭展開攻防。勤德公司控告安新建經的是,他們在2015年六月間委託安新建經辦理一筆總價超過五億元的土地買賣履約保證事宜,並於隔年六月三十日完成土地分割及移轉登記,這筆土地位於新竹湖口。怎麼也沒想到,一位毛姓代書卻在過程中以繳交土地增值稅為由,逕自就向安新建經請款了,更扯的是安新從頭到尾沒有查證,沒有把關,就把款撥付到了毛姓代書的戶頭裡,這使勤德一口氣就蒙受了一點三億元的損失,顯見信義房屋孫公司安新建經的管理鬆散,後來勤德與安新建經和解撤告。
 
圖說:2018年信義房屋集團孫公司「安新建經」不當挪用案在台北地院開庭。
安新建經糟勤德股份有限公司控告。(圖/好房資料中心)
 
購屋款遭盜領的受害者還不止一個,2018年1月31日的台中地院民事庭,受害者是一位馬先生,他在台中市西屯區以三千三百萬元買下一筆土地,委請安新建經擔任買賣履約保證公司,但直到賣方領走履保帳戶裡的第一期簽約款一千萬元,買方才驚覺賣方竟冒名「陳瑞柏」,持偽造的身分證和土地權狀假賣地真詐財。
 
而安新建經一如勤德案中,事前幾乎沒有對撥款對象的身分或資料進一步查核,只憑著一通電話便輕率撥款。馬先生的代理律師事後查出,這名假賣家「陳瑞柏」身分證和權狀上的地段都是假的,任何人只要上內政部戶政司網站輸入該身分證字號就可輕易查到,夠專業的代書更可從權狀記載內容、紙質或地政事務所用印即可察覺有異,因此認為安新建經和代書顯有違反受任義務的重大過失。
 
圖說:壹週刊報導指出信義房屋履約保證遭批玩假的。(翻攝壹週刊網站)
壹週刊報導信義房屋旗下安新建經無履約價金保證壹週刊報導信義房屋旗下安新建經無履約價金保證
 
當安新建經爆出客戶履約保證專戶價金遭挪用的醜聞後,許多網友忿忿不平,部落客蔣永佑一段話說出了消費者的心情 : 「你知道嗎?當你為了保障不動產交易安全,付給建經公司手續費進行履約保證,自以為買了保險,卻發現建經公司不只拿著你的購屋款坐收銀行利息,更是只收錢不辦事,出了麻煩還要跟你上法院,這樣氣不氣人?」
 
法律界人士表示,履約保證金存在「信託帳戶」與「一般帳戶」的最大差別,是「信託帳戶」在終止履約保證之前,帳戶裡的錢都不計入建經公司的財產,不會被建經公司的債權人查封。但「一般帳戶」則有這個風險,假設該建經公司與第三人有債務糾紛,則建經公司內的財產恐遭查封或假扣押,「一般帳戶」根本不能提供你任何保障,你很可能必須眼睜睜看著自己的血汗錢被當成對方財產,一起遭查封或扣押。
 
 
信義房屋旗下的安信建經、安新建經屢屢聲稱要將「一般專戶」改為「信託帳戶」,卻遲遲沒有動作,挾母公司是上市公司的陣仗態度卻傲慢無比,完全無視消費者的權益,近日金管會金檢準備啟動,傳聞信義房屋又拋出了將把「一般專戶」改為「信託帳戶」的新聞,至於是否又是空穴來風,需要社會大眾一起監督。
 
本網記者去電信義房屋集團,集團透過安新建經表示 : 一切依循金管會規範辦理。
 
金管會金檢三要項管合法「信託帳戶」,管不了信義房屋孫公司「安新建經」「安信建經」之流的非信託「一般帳戶」
 
金管會擬訂的銀行辦理建經公司不動產買賣價金信託的三項金檢項目如下 :
 
1. 確認建經公司提供給不動產買賣雙方的文件上,已經用足夠明顯的方法,載明「該信託財產專戶為自益信託專戶,委託人及受益人均為建經公司,銀行是依建經公司指示代為辦理專戶內款項撥付」等相關意旨文字。
 
2. 若建經公司與轉介的房屋仲介之間是關係企業,是否檢視該建經公司建立的防火牆機制?
 
3. 建經公司自益信託專戶與一般存款帳務分別清楚管理,以確保買方所繳價金匯入建經公司指定的賣方帳戶。
 
圖說:金管會針對價金信託有清楚的法令說明。(翻攝金管會官方網站)
金管會官方網頁
 
本網記者去電金管會,金管會回應說,金檢的對象是銀行,希望銀行加強內控。但建經公司的主管機關是內政部,都說打蛇打七寸,現在所謂的「七寸」,就是對「一般帳戶」的建經公司無法可管,導致近二年信義房屋集團子公司安信建經、孫公司安新建經將履約保證金存在未辦理信託的「一般帳戶」,發生多起買賣價款被不當支付或盜領的消費糾紛、內控出問題等事件,相關機關必須跨部會整合,才能揪出產業裡的老鼠屎,提供繳了履約保證金的購屋消費者更多保障。
 
我們再度強調,買賣房屋是重大的金錢交易,建議消費者在權益尚未受到保障前睜大雙眼,千萬別選到履保價金未辦理信託的建經公司,無端蒙受損失。
 


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