好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
近期全台各地區預售屋開價頻創新高，消費者看屋被開價嚇到，建案跑單小姐一句「有實價登錄喔」，面對房市這波景氣多頭推波助瀾，更是無法砍價。估價師就建議政府，必須要做好預售屋實價登錄管理，避免14年前上海「湯臣一品」利用交易登錄機制哄抬定錨價格，如此造假事件在台灣發生。
今年7月起，實價登錄2.0上路，最關鍵就是門牌全揭露，以及預售屋簽約30天內必須申報，等於實際交易後約1個月至2個月之間，會揭露房價。而觀察7月至今的實價登錄預售資料，不難發現，有許多建案價格創新高，例如台南市北區指標案，9月有成交每坪42.9萬元，以致目前銷售開價上調至每坪45萬元；新北市新店區家樂福旁指標案，頂樓戶揭露每坪88.66萬元，高於每坪60至70萬元的成交價。
避免預售屋即時登錄變成哄抬利器，專家建議政府要做好管理機制。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
另外，新進場預售案也能藉由「先定錨價格」，進行銷售操盤，在房市多頭期間，消費這根本難以議價。過往實價登錄1.0版本，預售屋不用即時登錄，往往是3年後要交屋了，才發現還真的買貴了，因此才會有專家建議看預售屋7折開始砍價。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源舉例，假設建商想每坪成交10萬元，開價就反除以70%，開價開為每坪14.5萬元，因應消費者從7折開始議價，因此只要後面銷售價格不低於7折，建商都賺，所以才有開價創天價，後來對照實價揭露，落差很大的情形發生。
陳碧源認為，現今物價上漲的年代，有些建案因應成本必須上調價格，但也有銷售端將官方的實價登錄查詢機制，當成自己的免費行銷看板。他認為，預售屋的實價登錄有漏洞，台灣恐怕也會像14年前上海「湯臣一品」利用交易登錄機制疑似造假，進行哄抬價格造市及造價。
內政部地政司針對預售屋申報，今年6月有辦理線上說明會，明確指出必須在簽定買賣契約書起30日內申報，若申報完畢後，契約有變更、換買方、找補等行為，待留到所有權移轉登記時一併處理，只要是非申報時錯誤或漏報，並不會開罰。
至於預售屋買賣案件申報登錄後，若買方退戶，需要更正撤銷嗎？若再行售出要辦理申報登錄嗎？內政部規範，客戶若退戶解約，不用更正撤銷，但該戶再售出，簽訂新的預售屋買賣契約時，須辦理申報登錄，並要在備註欄註記「解約後再出售之交易，原申報書序號」加註原申報書序號。
換句話說，若有預售屋「換約轉賣」，在預售屋階段一律不用申報，直到後面轉成新成屋之後，只要補充說明即可。陳碧源說，上有政策、下有對策，實價登錄是為了透明交易資訊，對於可能有鑽漏洞的問題，政府勢必得強化預售屋管理機制。
◎推薦閱讀：
