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房價跌8年有譜?台灣房價史有軌跡

#買賣移轉棟 #房市 #下跌 #緩跌 #落底

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

低利率時代,讓房價該跌卻緩跌!根據全台歷年買賣移轉棟數統計,1988至1990年移轉棟數低於30萬棟,尤其1990年股市萬點崩盤,拖累房市景氣,而後因政府釋出將實施容積率管制,造成建商搶建,市場幾年間呈現「表現的熱絡」,在1996年買賣移轉達到歷史高峰50.8萬棟,可惜緊接而來是5年量縮、2年盤整才邁向新的景氣循環。

▼全台買賣移轉棟數連3年跌破30萬棟。(好房網News記者蔡佩蓉/製表)

全台歷年買賣移轉棟數。(好房網News記者蔡佩蓉/製表)

近年不少房地產專家都認為,房地產走「緩跌格局」例如戴德梁行總經理顏炳立就說,除非市場出現急跌,否則房市4年緩跌、4年盤整;房市鐵嘴長虹建設董事長李文造也說,房市還會壞下去。

房地產的漲價往往都是「遞延性發生」,例如2015年房市開始反轉,但銀行壞帳與法拍量卻沒同時反映,而是在去年底開始,才逐漸發生。同樣地,1990年代股市萬點崩落後,房地產卻因建商搶照,仍是瘋狂推案,直到1997金融風暴、1999的921地震與2000年政黨輪替、網路泡沫,假象才被搓破。

SARS過後,因全球走低利率、政府作多房市、2008年馬英九政府降遺贈稅、全球資金氾濫,讓房地產走大好景氣。不過,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,現在市場已經沒有資金題材,不可能有「復甦落底說」,只是因為低利率,建商撐得住,也必須持續推案維持熱度。

若依照全台歷年買賣移轉棟數統計,可觀察出,1996年移轉數創歷史高峰50.8萬棟後,成交量一路跌破40萬、30萬棟,到2001年的25.9萬棟,這段時間為5年,2002年、2003年因政府作多且「低價賣盤出現」,成交量突破30萬棟,視為復甦訊號,2004年則急拉破40萬棟。

而後的10年,被稱為這一波的房地產「黃金十年多頭」,台灣房地產的歷史天價,都在2008年金融海嘯後,低利率、高資金氾濫時代締造。但2015年買賣移轉棟數跌破30萬棟後,連續3年都是20幾萬棟的「低度買盤」,換句話說,魚池裡根本沒有魚,這也是「L型房市」一蹶不振的警訊。

章定煊提醒,今年也頗有建案四起的氛圍,但營建業存貨仍多,一有個風吹草動很容易出現「ㄣ型反轉」,這是很大的隱憂。全國不動產企劃研究室主任張瀞勻分析,今年雖然年初至今買賣移轉棟數復甦,但隨著升息議題釋出,恐怕價量都將呈現持平狀態。



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