好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
房貸一旦繳不出來，不少人擔心房子很快就會被銀行法拍。房產知識粉專賣厝阿明提醒，房貸從遲繳到法拍，須經過銀行催收及法院法律程序，並非欠款滿3個月就會自動拍賣。不過，自用住宅房貸逾期超過2期，可能影響特定前置協商機制的適用資格，借款人應及早處理。
第1階段：首期未繳 銀行開始催款、計算違約金
房貸第一期未繳，銀行即可依契約催繳，並計算遲延利息及違約金。依金管會規定，若採利率比例計收，逾期6個月以內按原貸款利率的10%計算，超過6個月部分按20%計算；若採固定金額計收，每次違約狀態最高連續收取3期。
第2階段：遲繳紀錄通報聯徵 信用恐受影響
聯徵中心銀行借款資料包含最近12個月的遲延還款紀錄，金融機構也會定期及每日報送，並沒有統一的30天免通報保障。若形成逾期、催收或呆帳紀錄，原則上自清償日起揭露3年，呆帳另有自轉銷日起最長5年的規定。
第3階段：積欠超過3個月 列為逾期放款
依銀行相關規定，積欠本金或利息超過清償期3個月，原則上列為逾期放款。銀行可能要求限期清償、協商還款，或在符合契約條件時主張加速到期。
第4階段：逾期滿6個月內 轉列催收款
逾期放款原則上應在清償期屆滿6個月內轉入催收款科目，但這是銀行帳務分類規定，不代表銀行必須等到6個月後才能採取法律行動。
第5階段：銀行聲請法院執行 房屋進入法拍程序
若債務人仍無法清償，銀行可依《民法》第873條，在債權屆清償期而未獲清償時，依法聲請法院拍賣抵押物。後續經過查封、勘驗、鑑價及拍賣等程序，實際時間視法院案件量及拍賣結果而定，沒有欠款4個月或6個月就一定法拍的固定期限。
自用住宅逾期2期 把握協商時機
賣厝阿明提醒，自用住宅借款人要留意逾期2期這條界線。依銀行公會前置協商規定，申請特定協商安排須符合逾期期數未超過2期等條件。符合金管會定型化契約特約條款者，在提出前置協商或調解及合格書面還款方案後，可受到特定加速條款行使限制的保障；逾期達3期以上，可能無法適用這項特別保障，但仍可向銀行個別協商。
房貸繳不出來 賣厝阿明建議及早採取4行動
主動聯繫銀行：說明失業、收入減少等財務變化，確認積欠金額及還款期限。
提出還款方案：整理收入、支出及可負擔月付金，申請調整還款條件或延長貸款年限。
檢視整體負債：若有多筆欠款，可評估前置協商或調解，並留意信用影響。
及早評估售屋：若長期無力負擔，且房屋仍有出售價值，可考慮自行出售清償貸款；若已收到法院文件，應儘速尋求法律協助。
