好房網News記者李彥穎／高雄報導
高雄市政府於6月1日正式發布修正「都市計畫法高雄市施行細則」部分條文。本次修法主要聚焦在「農業區建築高度放寬」與「寵物生命紀念設施管制」兩大聚焦點。台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，從土地價值、房市影響性、人口結構以及都市發展角度深入觀察，這次修法透露出高雄市未來農地政策的利用方向，從粗放利用開發調整成向更精緻優化成熟市場方向前進，是一個相當重要的政策轉折點。
都發局表示，為解決縣市合併後，原高雄縣區農業區建築遭限縮的情形，這次修正特別著重保障民眾重建時的既有權益。針對農業區農舍，以及都市計畫發布前已為建地目等合法建築物基地，其建築高度限制由原先的「三層樓或十點五公尺」放寬為「四層樓或十四公尺」。此舉不僅提升了農業區土地建築設計的彈性，也讓高雄市的管制標準與全國多數地區接軌。
此外，考量寵物生命紀念設施的特殊性質與外部影響，為維護住宅區與商業區的居住寧靜、安全與衛生，本次修法明確將「寵物生命紀念設施」及「寵物生命紀念業」列為住宅區與商業區的限制使用項目。
三層變四層誰受惠？合法地主重估身價 農地恐轉投資資產
林利州指出，農業區建築高度由10.5公尺放寬至14公尺(三層樓變成四層樓)，真正受惠的族群，是握有原農業區合法建築基地的地主以及未來追求透天、別墅產品的自住族群。實質上有引導高雄都市發展策略的重大轉向效果。短期將帶動原高雄縣區既有合法建築基地價值重估。
但林利州也說，若政策是給予既有建築較多保障，容易造成社會上出現一種錯誤訊號就是「先蓋再說，以後政府可能會處理。」因此，雖然本次修法保障合法既有建築，但市場心理往往會產生模仿效應。另外，農地也可能從生產性資產引導後漸漸轉變為投資性的資產，這些都是政府後續要謹慎注意並且面對的挑戰。
保障既有農舍權益接軌全國標準 卻也埋下投資化隱憂
林利州指出，這次修法最需要觀察的部分，應該就是農業區土地增值效應。因為房價漲跌往往最後反映的是土地價值而不是建築物價值。本次修法後，會引導低密度住宅升級，農業區土地開發價值可提高。因此也會影響帶動的是農業區周邊土地行情如鳥松仁武大寮美濃旗山大社等，土地價格可能市場上有所反應。
另外，林利州指出，新都市發展模式若搭配軌道加上低密度住宅區，則可疏導市區總價價格帶的高不可攀價而多了郊區透天厝選項，形成引導人口外溢郊區,但也需注意郊區公共建設的配套。
至於寵物生命紀念設施限制。林利州分析，表面上只是使用分區管理，直接列為限制使用項目，其實等於是提前排除住宅區商業區潛在風險。開始重視住商區資產價值維護，對住商區而言是利好的加分項目。
