好房網News記者李彥穎／台南報導
台南市政府積極推動「下營公設解編市地重劃區」開發作業，重劃計畫書日前已獲內政部核定通過，展現市府攜手地方推動土地開發、促進區域發展的決心。對此，台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州指出，該案雖量體不大，但象徵意義大於實質意義，隨著大台南地區多處活化土地遍地開花，深化了國土利用效率，有機會讓下營房市縫合過去土地利用斷裂的狀態，逐步與周遭生活圈重新整合。
台南市長黃偉哲表示，下營市地重劃案是溪北地區重要的都市建設之一，也是台南市持續推動公共設施保留地解編、還地於民、活化土地利用的重要成果。下營都市計畫自民國1972年發布實施以來，部分公共設施保留地長期未開闢且未徵收取得，影響土地利用及地方發展。市府歷經多年規劃與努力，以跨區公辦市地重劃方式辦理解編，不僅可有效取得公共設施用地，完善道路、公園、停車場及綠地等公共建設，更能提升土地利用效率，促進地方均衡發展，打造更優質的生活環境。
台南市地政局長陳淑美表示，該重劃區開發面積約7.9公頃，位於下營都市計畫區住宅密集區，共分布六個區塊，均位於重要生活鄰里圈內，周邊土地多已開發成熟，具備良好的發展條件，透過整體規劃及公辦市地重劃方式，為地方注入新的發展動能以發揚在地農村文化為核心理念，結合地方產業特色，將「下營三寶-黑豆、蠶桑、白鵝」轉化為兼具藝術性與教育意象的地景設計元素，打造融合生態與文化意涵的公共場域。
林利州表示，在全台南市房市盤整背景下，下營正在透過重劃增加該區域基本面，下營房市原本停滯，既有都市發展與土地使用效率之間存在斷裂，現在開啟了銜接，這種解決都市發展卡點對於房市的意義，比單純增加住宅用地更深入，也由於生活品質改善與成熟程度不同，未來將而形成不同區段的價差。
林利州指出，一般而言重劃核定是政策預期開始，市場會逐漸反映下營地區土地使用條件將要改善的預期，然後到了工程建設期間，道路、公園、住宅用地、停車、綠地等逐步成形後，市場才會真正感受到環境改善。最後進入生活圈成熟期，當人口進駐、商業服務與公共設施形成新的循環後，才會可能真正轉化成比較穩定的房價支撐，這是房市價值形成的典型3部曲，也就是「預期價值」、「實體價值」與「市場價值」等3階段。
林利州表示，現在政府重回公設地解編的正軌，開始有較積極性的作為，下營公設解編市地重劃區雖是一個量體不大的案子，但是其象徵意義大於實質的意義，隨著近期大台南地區多處活化土地遍地開花行動，深化了國土利用的效率，有機會讓下營房市從過去存在土地利用斷裂的狀態，縫合整體的利用性，逐步轉向與周遭生活圈重新整合。
對於現在想買房的人，林利州指出，重劃並非是房價上漲的保證書，因此，不要去思考是否要去追重劃區題材，應該在考量自身財務能力負擔情形之下，深入去思考並且找到在工作、生活品質及房價中尋求合適的平衡點。
