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又2店垮了 東區空店潮還是止不住

#租售 #東區 #永福樓 #商圈 #百貨
好房網News黃薏珊/綜合報導
 
東區名店倒店潮一波波來襲,最新苦主名單出列,知名攝影器材店「億華數位科技」與「西雅圖咖啡仁愛光復店」也步上熄燈一路了,店家難以倖免高租金環境,進而加速商圈沒落,《M觀點》為長期分析時事、趨勢與相關商業知識的YouTube頻道,日前針對東區空店現象提出3個名店歇業的主因。
 
1.房東不願調降租金
 
東區店面大撤退,老店永福樓已歇業。(東區資料照片/好房網News楊欽亮攝)
東區店面大撤退,連永福樓都宣布停業。  楊欽亮攝
 
很多老店結束營業多會提到房東調高租金,因無法負擔才黯然搬家或歇業,對於店家來說,不斷調高的店面租金的確是讓他們難以成受營業成本,理論上,店面房租的市場應是供需的自由市場,當這邊開店很賺錢讓很多人想租的時候,房租提高是正常,反之,當市場開始萎縮、想租的人少則會降低租金去刺激需求,讓店家覺得划算,但東區很多房東寧可空著也不願意調降租金,因為比起沒有收到店面租金,他們更在意的是店面的價格。
 
房地產的價值可以用租金的報酬率回推,假設以2%的店面租金投資報酬率計算,當一個店面租金是一年100萬的時候,店面的價值可以到5000萬台幣,但如果房東調降租金到一年80萬的時,店面的估價立刻下殺到4000萬,對於房東來說,等於是資產價格瞬間虧損1000萬,為了收到一年80萬的租金卻讓手頭的資產貶值1000萬,他們最佳的選擇會是想辦法撐住租金行情,然後趁機尋找買主,在價格崩盤之前趕快脫手,以獲得最大利益,這樣的心態也造就房租不斷調高的現象,調到店家無法支撐的價位,市場的供需就失調了。
 
2.商圈轉移
 
台北信義區的百貨商圈已經把原本東區的逛街人潮都搶了過去,商圈具有群聚效應,當一個商圈越繁榮的時候,進駐的店家就會越多,同時也會讓去逛街的人潮更多,形成一個正向循環,目前除了東區、天母台北市的傳統商圈也正逐步被百貨商圈競爭取代,原本靠著人潮營業的商圈店家業績跟著下降,當業績下降租金不降的時候,店家也只能選擇收店了事。
 
3.消費習慣改變
 
電子商務帶來消費者習慣的改變,越來越多消費者開始用網路作為主要的購物管道,特別是年輕的原生網路族群,以主講人Miula自己40多歲的中年人而言,目前購物管道已經超過50%都是透過網路,他認為,比他年輕的族群使用網路購物的比例絕對會更高,當消費者很常在網路上消費時,去實體店面的需求就會降低,導致電家營業額下降,生意越來越難做。
 
值得一提的是,即便在百貨公司裡面,也可以發現餐廳占的比例越來越高,因為比起購物,美食的需求是更難被網路滿足的,他說,不然在網路上頂多只能買到牛排肉片而不是料理好的頂級肋眼牛排。
 
他表示,或許有人會說東區店面租不出去是因為政府沒有搞好經濟的關係,但實際上,從台灣的GDP來看,就算考慮進通膨因素,台灣的民間消費已經連續4、5年的數字都是成長的,所以並不是台灣人不消費,只是台灣人消費習慣改變了。
 
以上三個原因構成一個致命的三角結構,讓東區的空店面潮成為一個進行式,目前東區的房東似乎有點鬆動,開始後悔降租,但他認為已經錯過挽救東區的時間了,因為解決第一個原因,還有後面兩個因素,而這是一個很難逆轉的趨勢。


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