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內需復甦空置降!戴德梁行:「3.5%投報率」一級商圈新標竿

#地方 #戴德梁行 #商圈 #土地交易
EBC地產王記者張琬聆/綜合報導
 
戴德梁行4日統計前3季土地交易量770億元,即使年底已知的標售案都全壘打成交,總額也仍比近10年最低點2016年的892億元還少。不過商圈受惠疫後內需消費復甦,空置率降低,在升息趨勢下,至少要有3%以上收益率才有機會成交。
 
戴德梁行發布2023年第3季商用不動產市況,其中土地交易量總算擺脫前2季的沉寂,來到382億元,相當於上半年的總和,累積前3季交易量770億元,雖略起色,但仍低於近10年單季485億元的平均。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達說明,相較於1、2季的非常慘,第3季稍微好一點其實是歸功於公部門標案,但與過去平均比起來還是差了一大截,主因是土地、建築融資遭銀行綁住,建商不希望增加太多成本,進行風險控管,因此減少購地,不過好的標的仍不會放過,只是加價不會太多。
土地交易量雖減少,但地價指數仍在上漲。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼土地交易量雖減少,但地價指數仍在上漲。(圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank"><span style="color:#3498db;">EBC地產王</span></a>張琬聆攝)
土地交易大減 面臨低線保衛戰
 
楊長達進一步指出,2016年因政權移轉、房地合一稅上路等,土地交易量僅892億元,是近10年最低點,細數第4季已知的標售案包含北港工業區、聲寶龜山案、內湖潭美地上權案、高雄特貿六等,底價總計107億元,「等於所有標案都全壘打仍未超過892億元,在接近大選之下,估計不易出現單筆大交易」,恐難守住低線,成為近10年最低土地交易量。
 
然而儘管土地交易,從內政部地價指數來看,住宅、商業、工業地價仍溫和上漲,並未看到後續有下跌跡象;而建商最擔心的營建成本,儘管營造工程物價指數從年初至今始終維持在132~133(相對於2015年底的100)無重大波動,但國際升息趨勢仍未停歇,因此減緩土地儲備量,以當前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案,將是建商面對目前市場氛圍的穩健策略。
今年土地交易金額面臨近10年低點保衛戰。(圖/戴德梁行
▼今年土地交易金額面臨近10年低點保衛戰。(圖/<a href="https://www.cushmanwakefield.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">戴德梁行</span></a>)
投資客退場 商用不動產靠企業自用
 
至於商用不動產的交易金額,第3季在沒有新光一號REITs標售的加持後就打回原形,季減近70%,前十大交易竟不見投資目的,僅存自用型買家撐盤,生產型的工業地產如廠辦、廠房,交易金額佔比便高達85%約133億元;且單筆交易總額也顯見萎縮,僅一筆超過30億元以上,為晶碩光學購買桃園廠辦。
 
至於零售商圈市場表現,楊長達指出「感覺大家應該過得蠻好,疫情解豐厚內需消費意願大增」,依據經濟部統計局資料,今年1至8月累計綜合商品零售業營業額年增10.9%,百貨公司營業額年增19.6%,消費力道也反映在商圈復甦上。
 
內需消費復甦 商圈空置率降低
 
西門商圈復甦最明顯,店面空置率從疫情高峰23.1%下降至本季7.6%,已連續5季下降。尤其老店「成都楊桃冰」舊址去年11月由合庫資產以8502萬元自法拍取得,今年3月以25萬元月租金由伴手禮店業者承租,租金收益率約為3.5%,成為疫後復甦及升息衝擊下,台北市一級商圈店面投報率新標竿。
內需消費復甦,零售業表現佳,商圈中以西門町最明顯。(圖/EBC地產王張琬聆攝)
▼內需消費復甦,零售業表現佳,商圈中以西門町最明顯。(圖/<a href="https://house.ebc.net.tw/" target="_blank"><span style="color:#3498db;">EBC地產王</span></a>張琬聆攝)
忠孝商圈則有日系珠寶店「agete」進駐黃金位置,整體空置率微幅下降至約13%,加上新光三越進駐「台北之星」,有助再帶動人潮;中山商圈受惠於排隊名店開幕及線形公園聚集人潮,空置率與上季持平維持在約5%水準。
 
楊長達認為,商圈空置率擺脫去年很慘的景況,目前租金持平,未來有機會再往上漲,算可喜可賀,不過店面出售價格應會繼續微跌,因為升息後要3%以上收益率已成定錨,由於買賣雙方目前共識不大,估計店面交易量會很少。
 
西門商圈的店面空置率大幅降低。(圖/戴德梁行
▼西門商圈的店面空置率大幅降低。(圖/<a href="https://www.cushmanwakefield.com.tw/" target="_blank"><span style="color:#000000;">戴德梁行</span></a>)
 

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