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打擊養地「嚴格執行」?建商吐露市場真相

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好房網News記者林和謙/台北報導
 
為避免金融機構資金流供囤地、養地,我國央行調整購地貸款規範,新增規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建,最長以18個月為原則,另外購地貸款最高成數降為5成,保留1成動工款。貸款金流限縮、以及18個月內開工規範,有確實執行嗎?本身為開發商、也是台灣省不動產開發商業同業公會聯合會前理事長黃啟倫指出,金融機構的確嚴格執行,也讓許多小建商「吃不消」,因自己要拿出的資金必須更多,有些小建商也因而決定收掉不做了。
 
央行於2021年底的理監事會議提到,希望抑制購地貸款過度擴張,因為若購地貸款很熱,土地價格就漲,房價也跟著漲,因此不希望購地貸款太過擴張;因此針對購地貸款成數再調降,最高成數降為5成、保留1成動工款,並要求借款人於18個月內動工興建。央行盼購地貸款降溫,也請銀行確實配合,能夠有較細膩的規範,督促業者確實在一定期間內動工興建及開發,杜絕囤地養地。
 
打擊養地有「嚴格執行」?建商吐露市場真相,小建商難撐。圖/好房網News記者林和謙/攝
李若田店長指出,林口交易量有縮,但剛需自住買方一直都在,且好的成屋產品釋出不多,形成「買方難買到房」的奇特市況。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
不動產貸款金流大大被限制,建商、開發商最有感,黃啟倫說,以我們第一線實務經驗來說,金融機構對於央行的規範都執行頗徹底,近年建商要向銀行貸款已不容易,最重要的是限制更多;他指出,過去建商比如要買總價1億元的土地時,申貸辦購地貸款可向銀行貸7成,建商自備3千萬,但現今建商要準備6千萬元現金。
 
台灣省不動產開發商業同業公會聯合會理事長吳國寶表示,央行的限貸令一出,確實讓很多小型建商的壓力倍增,除了需要更多自有資金之外,加上近年來原物料成本上升、以及土地價格也拉高、營建成本被推升等因素下,建商只能更加謹慎小心,仔細評估成本與利潤,真的不好做。
 
甚至也有小建商實在難撐的狀況,黃啟倫指出,這1、2年都有小建商認為大環境使然,加上政策限制因素,利潤已大大壓縮,因此決定收掉不做。
 
黃啟倫表示,若這樣的趨勢與政策不變,將可預見「大者恆大」的情況越來越明顯,未來實力強及大型建商將主導市場,難支撐的小建商將會把手中案子與土地盤出去,大建商擁有更多資源及麵粉,「將更具備價格操控能力,如此下去,恐怕也不是好事」;他說,因市場若在大、中、小建商都存在之下,至少可以有所平衡,包括房價、產品規劃、供需等都有一定均衡,若日後持續朝向大者恆大趨勢,不一定健康,政府也可以多觀察這樣的現象,來做一些政策調整。
 
央行認為,建商向銀行貸款買土地、蓋房子,這些資源其實都屬於大眾的資金及利益,如果業者不去妥善及謹慎運用這些資金,而去囤地、養地,這樣是說不過去的。若業者確實有實質上的困難,比如真的有實際去找工人,但就是缺工找不到人,或是缺料、也已努力調料還是調不到,那這些因素經過金融機構深入查核屬實後,就可彈性放寬限期開工限制。而金融機構應在貸款契約明定,未於一定期間動工興建者,除經金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外,應逐步按合理比例收回貸款,並採階梯式逐年加碼計息等約定。
 

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