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買房不敗3大定律 人潮、交通、產品獨特

#政策 #交通 #房地合一 #房市泡沫 #房價 #換屋

文/康鴻志

房市何時泡沫化?何時是進場時間?在政府積極打房,抑制與日高漲的房價後,坊間不時耳聞憂心未來房市與積極尋找低點進場的購屋心態,由於影響房價漲跌的因素十分繁雜,得視各都會區的狀況而定,就算是房市專家也不敢掛保證。有20、30年經驗的桃大建設董事長劉沁垣認為,嚴守人潮、交通及非複製品(獨特性),就是正確的買屋觀念。

政府研擬房地合一政策,對不動產市場來說,確實是一記當頭棒喝,影響房屋成交量外,也影響建設公司推案的進度。但劉沁垣認為,房價高漲不能全怪罪炒作,如果市場、生活、交通機能沒有抵達某個程度,要炒作房價,也非輕而易舉。

「所有成本墊高,房價就漲」,他說,以區域土地來說,每蓋一幢,土地就又少一塊,土地愈少,取得成本自然就愈高,很難跳脫「物以稀為貴」的定律,「水要怎麼流,都是自然而然」,不是有心人刻意炒作,就可以讓房價無限上綱,很多都是環環相扣。土地取得成本漲、建材物料漲、工資漲、運費漲,房價有可能不漲嗎?只是漲的合理或不合理。

香港這幾年,房市也是突飛猛進,原因在於只要賺到錢,就會想要買房或投資相對保值的房地產,但只有政府有什麼風吹草動、危機入市,房地產下跌的速度也會很快,但過一段時間就會回來,以1990年香港為例,當時房產受到大陸政治風波影響,香港出現移民潮,中小型住宅樓價普遍遭殃,但如果當時有買房的人,如今報酬率至少200%起跳。

「房地產屬不動產,下手很重要,選錯地點影響所及,可能影響一個家庭或一輩子,如何選對地點,住的安心,住的就有價值」,桃大建設董事長劉沁垣說,人潮就代表錢潮,一個區域如果人口流動率或人口密度高,那就代表該區域有不錯的生活機能與市場機能,長遠來看,絕對有增值的空間。

若該地區人潮不夠旺盛,或者是一段時間後,人潮鳥獸散,那就不是絕佳區域,可能就要思考適不適合居住。一來可能區域有其它隱藏性問題,如汙染性與安全性的問題,另外,人潮散去,房價也會產生供需失衡導致價跌,因此人潮多寡、聚不聚集可看出當地房市熱度及未來發展性。

另外,交通便利一直以來就是居住不可或缺的關鍵因素,也是房價不敗的主因,只要與捷運、交流道、高鐵扯上邊,房價都漲聲響起。以桃園目前來說,機場捷運已進入試車階段,預計今年底通車,桃園即將進入高鐵、捷運與機場串聯的交通網絡生活圈,以桃園青埔及中路計畫區相較,以捷運、高鐵為主要訴求的青埔地區發展性更勝一籌。

若以擁有18萬人口的八德市來說,大湳地區就占了15萬人,有人口稠密的先決條件,再者,未來捷運綠線第一階段工程將從桃園延伸至八德大湳,本身就擁有生活機能的大湳地區,未來的發展就很值得期待。至於最近熱潮不斷的八德擴大都市計畫區,有綠線捷運起點G01站與捷運藍線延伸至中壢,未來發展也不可忽視,但發展期程會稍長。

「不買複製品」。劉沁垣說,建築是百年工藝,以現在的建築技術,建築物蓋好豎立百年不是問題,如果建商對這個城市有著深厚的感情,就會好好善待得來不易的土地,並在上面建造獨樹一格又賞心悅目的建築物,以買方來說,置產就要選擇這類型的房子,一來能確保整體住戶或住家環境品質,未來想換屋也比較好脫手,因為建案本身就有其獨特性及稀有性。

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