好房網雜誌2025年8月號／撰文：陳舒曼、圖片提供：Shutterstock
賣房若有獲利，所要繳納的房地合一稅金可不少，特別是近年政府為了打擊短期交易的炒作行為，也祭出最高45％稅率來因應。以下列表格來說，若是在房屋購入兩年內出售，獲利金額200萬元，就要繳納90萬元給政府，確實相當高。值得注意的是，新版房地合一稅，將預售屋也納入課徵對象，這是一大變革。
不過，政府也對自住族群提供節稅方式。正業地政士所長鄭文在說明，善用自住要件，成為出售房地產時節稅的顯學，一般可分成自住減免、重購退稅兩種。
★自住減免
鄭文在指出，根據所得稅法第4之5條規範，個人出售自住房屋與土地若符合以下條件，就可享400萬元免稅額及適用10％稅率，包含：
1. 納稅義務人或其配偶、未成年子女於交易標的辦竣戶籍登記，且連續持有並實際居住達六年。
2. 持有該物件期間不得有出租、營業或作業使用情形。
3. 六年內未曾適用本項免稅規定。
鄭文在提醒，若以未成年子女單獨設籍六年來爭取自住減免優惠，要特別注意，若房屋出售時，子女已成年，就會喪失自住優惠，適用稅率將一下跳升至20％。他建議，除了注意時間點外，最保險作法是由房屋所有權人或其配偶為設籍人。
★重購退稅
重購退稅是針對自住換屋族所提出的優惠，國稅局指出，無論是先賣後買或是先買後賣，只要符合以下四個條件都可以申請退稅，退稅方式為房屋總價小換大，全額退稅；房屋總價大換小，按比例退稅。
1. 賣掉舊房子後，兩年內重購新屋，且要完成移轉登記。
2. 個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。
3. 出售及重購的房屋都必須是自住，不能有出租、供營業或執行業務使用。4新買的房屋在五年內不得出售移轉或改作其他用途，否則會被追繳退稅額。
