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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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是時候進場了嗎?解構2019「買房通關密碼」

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#買房 #自備款 #房價所得比 #置產秘訣

文/賴淑惠

房市買氣欲走還留,觀望買盤縮手,年前旺季不旺,讓不少建商已經急到跳腳,不知道大家有沒有發現?最近出現不少主打低總價、低自備和結構工程0付款等噱頭,台中七期甚至有建案的自備款,高喊低於10%,就是希望在年前吸引一波買氣,看似降低的買房門檻,人人有機會入手,但,是時候出手了嗎?透過2019的買房通關密碼,可以先掂掂自己的「買房能耐」!

通關密碼一:房子總價/家庭總收入「房價所得比」須落在7年以下

我們常常聽到的「房價所得比」,就是最簡單的「買房能耐」檢視,依據營建署的計算公式,是用「中位數住宅總價/家戶年可支配所得中位數=房價所得比」,算出所得比例,以2018年第二季的房價所得比為例,預估一般民眾,如果花費5.26年至7.2年的薪資所得買房,是「可合理負擔等級」,但,像是台北市得花15年、新北市也要12年不吃不喝,這樣的天價所得比,是砸下所有薪水才能買得起房子,完全就是在壓力爆表的範圍。

解構2019「買房通關密碼」(圖/擷取自pixabay)簽約 契約 簽名 合約 租屋 買房 鑰匙 交屋 (圖/擷取自pixabay)

依照這樣的官方算法,可以回算出自己的購屋能力,只要把已經看上物件的「房子總價」除以「個別家庭總收入」,就可以粗算出你買這間房子,是不是在官方發佈的7年上下「可負擔範圍」內。舉例來說,如果要買1500萬的房子,年收入共計200萬的夫妻,大概的房價所得比就是7.5年,倘若已經存了比較寬鬆一點的自備款,大概就已經達到了買房門檻;反之,如果所得比高於7年以上太多,就表示你還無法負擔這麼高的房價,沒這麼大的頭,就別硬戴這麼高的帽子了!

※可購屋進場門檻  房價1500萬÷200萬/年=7.5年

通關密碼二:自備款/(1-貸款成數)=可購屋總價

「房價所得比」是一個入門的計算方式,但,不同家庭有不同開銷模式,每個月的收入,有人可以拿一半出來繳房貸;但有的屋主,還得負擔父母與孩子的生活,大概只能拿出所得的三四成用於購屋。但,根據營建署2018年第二季的數據,買在台北市的有殼族,平均一個月得花61%薪水;新北市少一點,但每月也要要拿出薪水的五成繳房貸,依據營建署官方資料顯示,每個月房貸約佔所得的三成,是相對合理的範圍。

只是,單用「收入」評估買房能耐,只是個買房通則,手上的「自備款」夠不夠力,才是關鍵!買房子前,先掂掂自己荷包,把自己的自備款拿來計算一下,就知道自己能買多少總價的房子,最簡單的計算方式,就是用「自備款/(1-貸款成數)=可購屋總價」,而每一百萬的貸款,每個月要連本帶利還銀行5000元左右,可以據此回算自己的購屋能力。舉例來說,倘若你已經有450萬的自備款,約可以買到1500萬的房子,而每個月要繳的房貸支出,則大約落在5萬,也就是說,購屋者的家庭收入,至少要16萬以上才能負擔!

※可購屋總價試算

可購屋總價    自備450萬X(1-貸款七成)=1500萬

銀行貸款金額  房價1500萬-自備款450萬=1050萬

每月繳付貸款  5000元X10.5=52500元

2019跌幅未艾?「房價比」可望下修 「自備款」由薄增厚

用「所得比」與「自備款」,可以精算出的個人「購屋能耐」,缺一不可,都得達標,才算拿到房市入場券!但,隨著2019房市的濃厚觀望氣氛延燒,近來,有看壞房市的專家開始預估,房價還可能再下跌一成,倘若成真,這個買房解碼算式,當然還有下修空間,像是原價1500萬的房子,打9折跌到1350萬,年收入200萬的家庭,房價所得比就可以從7.5年降到6.75年;而手握450萬的自備款,也有機會多買兩、三坪空間,1成跌幅,說多不多,說少不少,已經足以稍降購屋門檻,放更多人擠進購屋窄門。

這樣的「買房通關密碼」,當然只是讓想進場的人,心中先有個底,因為與其永無止境,等待房市崩盤;或是徒勞無功,漫無目的到處瞎看根本買不起的高價宅,都遠不如主動出擊,化「房市變數」為「實際算數」,精確列出2019的買屋攻略,畢竟只有手握籌碼之人,才有等待上桌下注的機會,一旦達標,立刻把握機會,零秒出手,成家圓夢。

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