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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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2019房市黑天鵝環繞 龍困淺灘現金為王

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#投資客 #先賣先贏 #2019房市 #經濟 #多空觀點 #置產秘訣

文/林左裕

回顧2018年的房市,其走勢不外乎之前筆者公開演講及文章的預測,以自住(剛性)需求為主,而投資客在買方市場趨勢下宜落袋為安,因為在量化寬鬆的貨幣政策結束後,房市已在三、四年前達強弩之末,房市投資者有如草食性動物,當掠食者在旁覬覦時先跑先贏,先降價求售者會是惜售者的替代品(林左裕,2018a及2017)。

而去年的金融市場也呈現出「現金為王」(Cash is King)的局面,上一期經濟學人統計指出,美、歐、日及新興國家等多數國家的市場股市均呈現衰退的局面;而持有公債或定存的投資者,在不違約的情況下,反因微薄的收益而拔得頭籌(The Economist,2019,1,5),此現象呈現出「通貨緊縮」(Deflation)的趨勢,值得投資者及政府持續觀察。

台北 房市 101 情境圖 (圖/擷取自pixabay)

「通貨膨脹」(Inflation)最簡單的定義是「過多的錢追逐相對過少的商品」(林左裕,2018b),此時商品(如衛生紙、米酒及不動產等實質商品)的價格會因過多的資金而水漲船高,在1989年台灣經濟高度成長時為因應台幣升值而增加貨幣供給、及2009年時受次貸風暴衝擊為救市而實施量化寬鬆政策,是最典型的印鈔導致房價大漲的例子。兩次的差異是前者因有經濟及所得成長支撐,在房市上漲後僅有小幅回檔及之後的盤整;而後者則在炒高房價後,經濟及所得並無明顯回升,反而讓真正有住房需求者無力負擔,投資者追價乏力,因此全台房價約在五年內長了一倍後,終於在2013年起露出疲態,逐漸回檔修正。

「通貨緊縮」則是「過少的錢追逐相對過多的商品」,此時商品價格下跌,消費者採觀望態度,在買方市場壓力下,賣方只得降價求售,再以減少投資因應, 此時失業率將會上升,又衝擊後續的購買力,在消費者保有現金「惜購」的態勢下,可能引發惡性循環,因此通縮的問題比通膨更難解決。

根據最新主計總處所發布的消費者物價指數來看 (如圖1所示),2019年將難擺脫通貨緊縮的陰霾,導致通縮的因素頗多,首先是次貸風暴後的量化寬鬆政策撐出了資產泡沫,使得勉力購屋者因高額房貸排擠了後續的消費能力;其次是「無大破即無大立」,相較於1930年代經濟大蕭條後的資產泡沫破滅後,低廉的投資成本吸引了大量的直接投資,也引導了後續的高速經濟成長;而2009年後的量化寬鬆政策卻是助長泡沫,使得經濟的緩滯延續至今; 第三是國內的年金改革也明顯地影響了公教族群的消費習慣,由圖1中可看出自去年八、九月後有明顯的跌幅; 最後是美中貿易戰顯著地影響雙邊的產出及股市,而美、中又是台灣的兩大出口國。因此國人的消費信心乃不言而喻地受到影響。  

在這麼多的「黑天鵝」環繞之下,2019年的房市實有如「龍困淺灘」,好的標的也難賣到好價錢,除了市場參與者宜秉持「現金為王」、追求流動性的原則外,政府更應祭出擴大內需方案,在企業投資及民間消費低迷之際,也趁去年稅收豐盈及目前台商有意回流之機,由政府部門引領成長,重振各界對台灣經濟發展的信心。

消費者物價指數及變動率(基期: 民國105年=100)消費者物價指數及變動率 (基期: 民國現金105年=100)

參考資料

林左裕(2018a) 金融風暴十周年 選前出貨好時機, 好房網, 2018, 9, 13。

林左裕(2018b) 不動產投資管理(第6版),p. 10。

林左裕(2017) 這種屋主快醒來 你的重要性被替代了, 好房網, 2017,4,7。

The Economist (2019) “Desolation and Consolation”,2019,1,5.     

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