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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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先發大財 房市再上來

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#高雄房市 #韓國瑜 #韓流 #多空觀點

文/林左裕

這次的「九合一」選舉最受關注的就是韓流席捲多數縣市的選情,韓國瑜突破高雄綠色多年執政的優勢下當選高雄市市長,其政見之一是「貨出去、人進來、高雄發大財」,簡單有力的口號也贏得高雄市民的選票,在即將上任之際,本文簡要對高雄區域經濟的發展及不動產市場的走勢進行分析,並提出住宅政策的芻見。     

高雄在台灣的發展過程中扮演重要的「工業城」角色,十大建設的中鋼、中油、及中船等總廠區都設於高雄,對發展中國家而言,在經濟發展的過程中,環保的議題常被忽略,但隨著國民所得的提升及對環保與健康的重視,社會對汙染的規範也愈趨嚴格,同時在其他國家的競爭下(尤其是中國大陸的崛起),在此產業優勢逐漸流失及轉型的過程中,企業投資若未及時挹注,工作機會的不足將導致人才的流失,也因此選戰中借用中國的用語「北漂」也適時且著實地撥弄著高雄人的神經。從表一可看出近五年來不論是自然增加(即出生減去死亡)、或是社會增加,高雄市的人口多呈現減少的趨勢。

表一 高雄市人口變動統計(民國102年至106年)/資料來源:高雄市民政局(民國107年)
表一 高雄市人口變動統計(民國102年至106年)

但若從實際的投資數據來看,由表二可看出,高雄近五年的工廠、公司及商業登記總數卻是成長的,表示實際上工作機會也應是增加的,問題可能是與台北或他國比較之下薪資水準偏低、職業不夠多元或無升遷管道,而導致人才淨移出。

另外值得注意的是,在此期間的公司登記數中,「住宿及餐飲業」自2513家減至2386家,「批發及零售業」自16987家減至16485家,而此二產業又是第一線面臨顧客及反映景氣的民生產業,這些直接感受到景氣不佳的從業人員難免會對現況不滿。

表二 高雄市工廠、公司及商業登記總數(民國102年至106年)/資料來源: 高雄市政府經濟發展局表二 高雄市工廠、公司及商業登記總數(民國102年至106年)

在某些產業的工作機會未適時填補,人口數遞減的趨勢下,原本與台北市及台中市並列為台灣三大地王的高雄市,房地價格也因需求疲弱而不再呈現以往的榮景, 買得起房對於有穩定所得者可能是好消息,但也反映了房地產市場在經濟成長遲緩及人口外移下的結果。

從表三及可看出全國各大城市在今年第二季的房價所得比及貸款負擔率,可看出台北市及新北市的購屋壓力都極高,這亦可歸因為數十年來中央政府重北輕南、將多數財政資源挹注在台北而使人口往北遷徙的結果。

表三 全國及其他城市之房價與房貸負擔能力(民國107年第2季)/資料來源: 內政部營建署不動產資訊平台(民國107年12月)

表三 全國及其他城市之房價與房貸負擔能力(民國107年第2季)

儘管韓市長宣稱其當選後已有多家企業對投資高雄有投資意願,橫跨多種產業, 其中亦含營建業,惟值得注意的是,高雄或台灣需要的是直接產業投資或貿易, 而非「間接投資」的炒房資金。在台灣的營建業並不缺資金或技術,反而是需要民眾的購屋能力,亦即房價所得比居高不下的原因除了房價被炒高外,同時也是所得偏低的結果。

另外根據主計總處在民國99年的「人口及住宅普查」結果,高雄市的「空閒住宅率」達17.6%;若依營建署利用台電用電資料推算的「低度用電」戶數亦達10%, 因此住宅政策需對房市的供需及百姓購買能力著手。故唯有先讓市民「先發大財」, 房市再跟著購買能力上來,才不會又釀成像雙北市民眾買不起房的惡果,這才是高雄市民的福氣。

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