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林左裕 國立政治大學 地政系特聘教授,國立政治大學總務長,華視空中學院「期貨與選擇權」主講教授,美國傅爾布萊特(Fulbright)基金會 駐校諮詢教授,對於台灣房地產市場深刻研究,觀點突出。
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從夾娃娃機泡沫化看引陸資炒房

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#陸資 #夾娃娃機 #房產投資 #多空觀點

文/林左裕

日前有政治人物再倡議開放陸資買房提振經濟,少數營建及仲介業者敲起邊鼓唱和,似乎藉引資買房即可提振經濟;同時有幾則跟不動產市場與產業經營不易的相關新聞,一是夾娃娃機店熱潮過後逐漸泡沫化,其次是台北市開業超過40年的永福樓餐廳不敵高租金成本,將於本月底歇業。這些不動產市場高漲影響商業經營的現象,以及政治人物喊出的政策口號可能影響百姓福祉的方向,值得深入探討。

首先是不動產市場價格高漲,對於經濟的影響是利還是弊?在民國75-80年間台灣經濟高成長時期, 當時的股價自2000點漲至12000點,房市漲為三倍,但由於所得隨經濟上揚,在購買力支撐下房市回檔有限,也因此在此繁榮時期的房市與經濟成長間有雙向的領先關係。

引進陸資投資房產是否可提振經濟,或許可由美港經驗預期後果。(好房資料中心)高雄房市 預售 工地 建案 推案量  (好房網news林美欣攝影)

而在2000年初美國小布希總統想藉房市帶領經濟,鼓勵不具購買能力的「次級房貸」(subprime mortgage)借款人貸款購屋,同時要求半官方機構「房利美」(FNMA)及「房地美」(FHLMC)---即俗稱之「二房」,提供保證,以提升銀行的放款意願,並利其重新包裝債權後證券化出售,雖然引領房市的熱潮,但終於在2008年底因利率上漲引發了次貸借款人的違約潮。之後隨即實施量化寬鬆(Quantitative Easing,QE)政策,期望再以低利率及撒鈔票救經濟,但十年後的今天我們看到的是,台灣的房價在2009年後的五年內平均飆漲一倍,但所得卻牛步成長,即使未來購屋者在勉力繳完房貸後,可能無力消費,更遑論生小孩,長期的經濟及社會永續能力實已面臨嚴厲的考驗。

在QE政策後炒高不動產價格也對商業經營產生衝擊,店面價格高漲後房東調漲租金,而店家產品若因市場而無法隨租金調漲,即可能不支而歇業,如永福樓;或轉為營運支出較低的業種,如夾娃娃機。由此可看出不動產市場若因金融政策的高漲,在住房上對未來年輕及無殼族的購屋能力、整體社會的消費能力及長遠的經濟成長有負面的影響;在店家經營上將衝擊現有商家的經營能力,間接影響民生便利性。

香港在97年回歸中國前,有大批具經濟能力者攜資金移民加拿大及澳洲等國,也引發股市及房市的不振,之後陸、港簽訂CEPA (即Mainland and Hong Kong Closer Economic Partnership Arrangement,或「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」),引陸資入港的結果雖救起了香港的市場,但不動產經炒高的結果,是媒體常報導的港人「籠居現象」,以及原店家不支歇業後由特種行業取代的結果。筆者在政大任教所接觸的香港學生,多數對移民台灣有極高的興趣,主因之一就是民主自由的空氣與相對合理的物價,其中中南部因房價仍在可負擔範圍,對港人而言更是首選的移居地。

由美、港的經驗可知,引資買房雖可短暫拉起市場價格,但若本地民眾的經濟能力或所得未隨之成長, 將是百姓的災難,畢竟從世界各國的經驗及實證結果顯示,除了在經濟繁榮時期,不動產已確認不是俗稱的「火車頭工業」,而僅是隨經濟成長所伴隨的成果,想再藉「賣土求榮」的政策提振經濟,是應該三思了!

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