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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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豬年房市悶局難突破

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#2019房市 #豬年 #買房 #房市景氣 #多空觀點

文/林奇芬

告別狗年邁向豬年,今年房市有沒有加溫機會呢?從五大面向檢視房市,目前呈現的是價平量微溫,但考量今年全球景氣面臨挑戰,國際政局多變,台灣房市仍然無法樂觀。整體來說,仍然是處在大悶鍋的狀態,只看個案表現了。

想要了解台灣房市的現況,可從以下五個面向一一檢視。

簽約 契約 簽名 鑰匙 合約 租屋 買房 (圖/擷取自pixabay)

一、房屋買賣移轉棟數微增

2017年全台房屋買賣移轉棟數26.6萬戶,2018年1至11月共計25.4萬戶,比前一年同期增長5.59%,顯示交易量微幅增長,且已經連續二年增長。但和最高峰2006年45萬棟,以及2010年的40萬棟相比,仍然是很低的交易量。

歷年建物買賣移轉棟數 (資料來源:內政部統計處)

買賣移轉棟數 (林奇芬表格)

二、房價指數小幅回穩

內政部編制的住宅價格指數,統計至2018年第二季,跟前一季相比呈現微幅下跌0.54%走勢,其中,高雄市、台中市跌幅較大超過1%,台北市微增0.55%。而國泰房地產指數第三季報告,全國房價持穩,其中桃竹、台中、台南價格上揚,突破2015年高點,但台北市、新北市高檔震盪。

整體來說,房價在2014年來到相對高點,2015年起呈現微幅下跌走勢,但2017年後又呈現溫和回升走勢。

三、餘屋量維持高檔

根據內政部統計至2017年底低度使用住宅有86.5萬戶,其中,新北市、高雄市超過10萬戶,另外,台中市、桃園市也高達9萬戶,都是餘屋量較大的都市。另外新建住宅待售數量全台也有7.4萬戶,其中新北市、桃園市、高雄市也都超過1萬戶以上,是新建餘屋量較大的都市。整體來說,房市仍是呈現供給大於需求的狀態。

四、房貸餘額逼近9兆元

根據中央銀行統計至2018年11月購置住宅貸款餘額達6.94兆元,創下歷史新高,房屋修繕貸款931億元,小幅下跌,建物貸款1.83兆元,也是創新高。房地產相關放款金額高達8.86兆元,快要逼近9兆元。

房地產放款金額站銀行總放款金額比重高達32.8%,佔比相對較高。由於整體房市放款金額攀高,各銀行也有必要對貸放品質更為謹慎,所幸目前房貸逾放比仍然相當低,銀行未過度緊縮房貸,央行也未採取嚴格的信用管制。

五、房貸利率歷史低,房價負擔雙北最艱辛

由於資金寬鬆,房貸利率持續下滑,根據五大銀行統計,2018年11月房貸利率僅1.626%,幾乎來到史上最低利率。而若從民眾負擔角度看,除了台北市房貸負擔占所得比例高達61.5%、新北市高達50.3%,負擔較沉重之外,其他都市房貸負擔平均在所得40%以下,購屋負擔相對較低。整體來說,除了雙北市之外,民眾購屋負擔還算合理。

豬年的幾個挑戰

從以上幾個基本面來看,台灣房市目前仍然呈現,「供給過剩、需求不足」的困境。雖然房貸利率在歷史低檔,但歷經房地產相關租稅改革下,房市持有成本升高,以及短線買賣房屋成本高,無法推升成交量增長。目前交易量與最高量相比,大約僅剩六成,雖然買氣有些小幅增加,但動能仍相當不足。

此外在民眾保守心態下,房價最多僅能維持持平,並沒有上漲條件。雖然近期高雄市題材較多,但能否推動實際交易量與價格仍要觀察,此外,中美貿易大戰也讓部分台商回台投資增加,但首先受惠的是工業區土地廠房需求,能不能帶動周邊工作機會與房屋需求,還需要觀察。

除此之外,今年還有一個較大的負面因素,就是國際經濟景氣趨緩壓力。各國對今年經濟成長率預估都較去年為低,台灣主計處預估2019年經濟成長率2.41%,也比去年2.66%降低。而根據國發會公布2018年11月景氣燈號已經跌至黃藍燈,而且分數比前一個月大幅下滑,今年景氣燈號若是墜入藍燈,房市也無法樂觀。

考量供需情況沒有太大改變,以及整體景氣下行風險,豬年房市應該還是處在大悶鍋的情況,最多只是個案表現。若有想要購屋的民眾,可先評估自己的需求多看屋,若真的遇到景氣逆風,可能就是最好的殺價良機了。

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