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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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該不該買屋?投資、自住大不同

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#買房 #投資 #自住

文/林奇芬

常常有人問我「現在該不該買屋?」我總是回答說,「你買屋的目的是甚麼?自住、還是投資?」,若是為了自住,隨時都可以買屋;若是為了投資,主要是考量資金投報率。所以,該不該買屋,跟房地產景氣,不一定有直接關係,跟自身的需求關係大。

買屋投資 考量四大重點

如果買屋的目的是為了投資獲利,那麼現階段並不是太好的投資時點。主要考量有幾個:

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一,房價上漲與下跌的空間。自2011年啟動政策性打房、以及後續實價登錄、房地合一稅等措施後,台灣房地產市場進入降溫期,房市成交量萎縮,房價也呈現下跌趨勢。展望未來,在餘屋量大、台灣人口結構高齡化、房屋自有率高等環境下,房市不容易有全面性大漲空間,比較偏重在個案與個別區域的表現。

二,房貸利率高低。通常房貸利率低,有利房市,房貸利率高,不利於房市。台灣目前房貸利率接近歷史低點,這部分有利於房市投資。

三,租金報酬率。房租報酬率越高,越有利於投資,房租報酬率低,則不利於房市投資。在高房價下,目前台北市租金報酬率僅約2.5%到3%左右,並不是特別吸引人,中南部可能略高一些。不過,想要以收租為主,還要考慮房屋空置率問題,若無法順利出租,則報酬率會更低,此外還有房地產持有成本,例如稅負等。以目前租金報酬率來看,台灣房地產並沒有太大吸引力。

四,與其他投資工具相比的機會成本。若有其他投資工具,報酬率高於房地產投資報酬率,從機會成本考量,應該會選擇其他工具。例如,台灣績優股票,股息殖利率可高於4%以上,若在股價低點買進,投資報酬率更高。又如許多國外債券、國外股票基金,報酬率也高於台灣房地產收益。此外,其他投資工具流動性更好,資金更具靈活性。

從以上幾點考量,目前僅有低利率一個利多,其他條件都無法支撐房地產的投資吸引力。

買屋自住 考量四大重點

如果買屋的目的是自住,主要還是考慮負擔能力與居住需求,跟房市景氣好不好沒關係。主要考量重點有幾個:

一,自備款能力。不管是買預售屋,還是成屋,都需要先準備一筆自備款,目前大約需要房價總額的二到三成左右。例如,購屋總價1000萬,需要準備200到300萬元自備款。若沒有這筆資金,根本沒有購屋能力。

二,繳付房貸能力。大多數民眾都會辦理房貸,買屋前可先做試算。舉例來說,若房價1000萬元,貸款700萬元,利率2%,20年房貸,每月本息攤還金額35000元。若家庭月收入可達10萬元,則房貸支出佔收入比重35%,這是合理的比重。若家庭月收入為8萬元,則房貸支出佔收入比重43.7%,則過為沉重。

建議房貸佔家庭收入比重不要超過40%,這樣才不會排擠家庭其他支出,同時也可以因應利率上升的風險。最好從房貸佔家庭收入比重,去回推試算購買的房屋總價,如此才能輕鬆的繳房貸。

三,房屋生活機能是否符合預期。蛋黃區的房價高,交通時間短,蛋白區的房價低,但需要較長通勤時間,購屋族必須在荷包與交通時間二者去做選擇,購買適合自己的住家。除此之外,房屋周邊生活機能是否符合需求,例如有孩子的家庭,是否有適合的學校就讀,退休族是否鄰近公園、醫院,附近是否有市場、超市,方便生活採購等,都是需要考慮的條件。

四,房租與房貸差異的考量。因為房價高漲,以及租金相對比房貸支出輕鬆,許多人認為,買屋不如租屋。但若從長期儲蓄累積資產的角度來看,買屋更有利於資產累積。

舉例來說,如果每月支付房租3萬元,這筆支出屬於消費,一年下來總消費支出36萬元。但若是每月支付房貸3.5萬元,其中,每月利息支出是11000元,償還本金是24000元,一年下來,房貸利息支出13.2萬元,償還本金28.8萬元。

換句話說,每年利息支出13.2萬元,比房租支出36萬元要低很多。此外,隨著本金償還越多,每月利息支出持續降低,償還本金金額上揚,等於加速累積資產。因此,從累積資產的角度來看,買屋遠優於租屋。

綜合以上,如果買屋是為了自住,跟房地產景氣、房價上漲或下跌的關係不大,主要是自備款準備,以及每月繳款能力。而從長線角度來看,買屋有利於累積資產、降低房租支出。

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