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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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買房子養老可行嗎?

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#以房養老 #買房投資 #出租房 #多空觀點

文/林奇芬

隨著高齡化趨勢,許多人開始擔心退休金是否足夠的問題,這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務,為老年資金提供一個新選擇。究竟,能不能利用房地產來養老,我們可以從幾個方向來盤算一下。

一,中年時存第二棟屋,作為老年收入來源。

在房地產價格大幅成長階段,買屋是最好的致富之道,但現階段房地產價格盤整或小跌,還可以做為投資退休金的來源嗎?若可以將第二宅出租,仍是可以考慮的標的。

簽約 契約 簽名 合約 租屋 買房 (圖/擷取自pixabay)

舉例來看,如果阿強40歲左右,除了自住宅外,想投資一間1000萬元的房子或套房,自備款200萬元,貸款800萬元,利率2%,每月房貸支出4萬元。如果阿強可以將房屋出租,租金收入2萬元至3萬元左右,可以補貼每月房貸金額,等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段,就有一棟無負債可收租房子。

不過想要靠出租房屋養老,有幾件事要考量,一,房子出租條件如何,每月可租多少錢?二,從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。三,房屋總價、自備款金額,自己是否可負擔。萬一房租收入不足時,是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行,才能以屋養老。其中,房屋出租條件、繳貸款能力,應該是最重要的。

二,只有一間屋,老年賣出房屋,住養老院。

如果沒有多餘的資金再投資一間屋,可以靠投資股票、共同基金來累積退休金,等退休後可考慮賣出房子,住養老院。舉例來說,目前一些頗有口碑的養老院,每人每月費用大約是5萬元,若住20年大約需要1200萬元。但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右,也就是說,賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上,才可以採取這種養老方式。

三,只有一間屋無退休金,採用銀行以房養老方案。

如果退休時儲蓄金額不多,但有一間房子,可以考慮「以房養老」方案。這個方案基本上是把房子抵押給銀行,由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢),但屋主仍可繼續住在自己的房子。等屋主身故後,銀行可出售房子清算總借款金額,若有剩餘可給屋主家屬作為遺產,屋主家屬也可償還銀行借款,取回房屋所有權。

「以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折,每月提撥金額又要扣除貸款利息,因此,相對可使用資金較少。但對於手上沒有資金的民眾,也多一個選擇工具可使用。

以上三種方式,你可以用哪一種方式,來獲得老年的生活保障呢?不彷盤算一下。

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