文／林奇芬
根據世界人口綜述(World Population Review)對2019年全球生育率報告，在全球200個國家與地區中，台灣名列倒數第一，平均每位婦女只生1.218個孩子。生育率全球最低，凸顯了台灣少子化的人口危機，這是台灣房地產市場最大殺手。
新生嬰兒逐年下滑
從內政部統計可知，1980年代台灣每年新生嬰兒人數有40萬人，但2001年已經縮小至26萬人，而去年最新統計，一年新生兒僅剩18萬人。新生人口數萎縮，代表未來購買房子需求減少。
林奇芬認為，少子化才是房市最大殺手（圖／擷取自pixabay）
若以2000年後出生嬰兒數推算，未來10年將是這群人日漸成長開始準備購屋階段，但自2000年後每年新增人口降至25萬、20萬人，顯示未來房市來自於人口帶動的需求大幅下滑。
台灣每年出生人口(資料來源：內政部)
房屋自有率高，餘屋量大
另外，台灣房屋自有率極高，表示大多數人已經擁有自住房地產。根據主計處家庭收支調查，2017年房屋自有率高達84.83%，顯示超過八成家庭已經購買自用住宅。因此，房地產市場來自於「無殼蝸牛」的需求極少，主要是有屋族的「換屋需求」。
由於過去幾年建商持續蓋新屋，使得新建待售餘屋數量持續增長。根據營建署統計，2011年第四季新建餘屋數21,247戶，但累計至2018年第二季，新建餘屋數已達80,082戶。其中，新北市有1.7萬戶、桃園市有1.2萬戶、高雄市有1.1萬戶，都是新建餘屋量較大的城市，除此之外，還有龐大的預售屋尚未計入。另外，根據台電公司統計的低度用電戶數統計，目前全台有86萬戶。顯示台灣市場有數量龐大的空屋、餘屋，以及待售房屋。
新建餘屋(待售)住宅數(資料來源：內政部營建署)
低用電戶加上新建待售餘屋、預售屋數量龐大，顯示房市供給充裕。同時，房屋自有率高，生育率低，人口自然增加的購屋需求卻是逐年萎縮。供需不平衡，才是房地產市場難以去化的長期隱憂。
自2000年以來，新生嬰兒數快速下滑，台灣目前65歲以上老人人數，已經超過14歲以下嬰兒，進入了高齡化社會。人口結構是長期發展的結果，並非短期可以扭轉，台灣少子化風暴將會逐漸地顯現，也是未來房地產市場最嚴苛的挑戰。
