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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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少子化 才是房市最大殺手

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文/林奇芬

根據世界人口綜述(World Population Review)對2019年全球生育率報告,在全球200個國家與地區中,台灣名列倒數第一,平均每位婦女只生1.218個孩子。生育率全球最低,凸顯了台灣少子化的人口危機,這是台灣房地產市場最大殺手。

新生嬰兒逐年下滑

從內政部統計可知,1980年代台灣每年新生嬰兒人數有40萬人,但2001年已經縮小至26萬人,而去年最新統計,一年新生兒僅剩18萬人。新生人口數萎縮,代表未來購買房子需求減少。

林奇芬認為,少子化才是房市最大殺手(圖/擷取自pixabay)小孩 公園 少子化 (圖/擷取自pixabay)

若以2000年後出生嬰兒數推算,未來10年將是這群人日漸成長開始準備購屋階段,但自2000年後每年新增人口降至25萬、20萬人,顯示未來房市來自於人口帶動的需求大幅下滑。

台灣每年出生人口(資料來源:內政部)

台灣每年出生人口(林奇芬表格)

房屋自有率高,餘屋量大

另外,台灣房屋自有率極高,表示大多數人已經擁有自住房地產。根據主計處家庭收支調查,2017年房屋自有率高達84.83%,顯示超過八成家庭已經購買自用住宅。因此,房地產市場來自於「無殼蝸牛」的需求極少,主要是有屋族的「換屋需求」。

由於過去幾年建商持續蓋新屋,使得新建待售餘屋數量持續增長。根據營建署統計,2011年第四季新建餘屋數21,247戶,但累計至2018年第二季,新建餘屋數已達80,082戶。其中,新北市有1.7萬戶、桃園市有1.2萬戶、高雄市有1.1萬戶,都是新建餘屋量較大的城市,除此之外,還有龐大的預售屋尚未計入。另外,根據台電公司統計的低度用電戶數統計,目前全台有86萬戶。顯示台灣市場有數量龐大的空屋、餘屋,以及待售房屋。

新建餘屋(待售)住宅數(資料來源:內政部營建署)

台灣每年出生人口(林奇芬表格)

低用電戶加上新建待售餘屋、預售屋數量龐大,顯示房市供給充裕。同時,房屋自有率高,生育率低,人口自然增加的購屋需求卻是逐年萎縮。供需不平衡,才是房地產市場難以去化的長期隱憂。

自2000年以來,新生嬰兒數快速下滑,台灣目前65歲以上老人人數,已經超過14歲以下嬰兒,進入了高齡化社會。人口結構是長期發展的結果,並非短期可以扭轉,台灣少子化風暴將會逐漸地顯現,也是未來房地產市場最嚴苛的挑戰。

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