文／林奇芬
房市不景氣，房貸餘額卻創新高，根據央行統計至2019年3月，民眾購置住宅貸款金額達到7.025兆元，創下史上新高紀綠。另外，2019年3月，五大銀行購屋貸款利率平均1.627%，也是接近史上最低利率1.616%。
隨著銀行氾濫資金以及新建屋陸續交屋，銀行房貸餘額步步攀高，但對民眾而言，更關心的話題是，我該貸款多少房貸？我該不該提早還房貸？我可以利用房貸來賺錢嗎？
聰明使用房貸 讓你的財富增加（好房資料中心）
錯誤觀念，影響你的財富增長
我最近到一家知名大學演講，接觸到好幾位教職員，發現他們對房貸的錯誤觀念，導致資金誤用，錯失累積財富大好機會。其中，有一位房貸金額佔每月所得7成，所有資金押在一間房子上，還有一位已經繳清房貸，剩餘資金放銀行定存，過與不及，都需要重新檢視自己的理財計畫。
四大觀念，聰明用房貸
觀念一，房貸占家庭所得比重不超過40%。
我們一般建議，房貸佔家庭所得比重不宜超過40%，最重要關鍵是，不要過度擴張購屋能力成為一輩子的屋奴，除此之外，將所有資金放在房地產，不見得是聰明選擇，反而影響自己投入其他資產獲利機會。
舉例來說，若房價可大幅增值，把資產壓在房地產可能是不錯選擇，但目前台灣房價沒有大幅上漲條件，甚至有些地區房價還下跌，可能造成資產損失。此外，除了房地產之外，還有許多獲利機會，不管是台灣股票、或境外股票基金，都可以帶來獲利，不應該獨押單一資產，錯過其他機會。
觀念二，不需要急著還房貸。
許多人很不喜歡負債的感覺，房貸繳幾年後，隨著自己所得增加，或是有些儲蓄，就想要提早還房貸，但其實是沒有必要的，因為房貸是最便宜的借款。
舉例來說，若有100萬元，銀行房貸利率1.627%，一年繳利息16270元。但若可以找到一個5%報酬率的基金或股票，一年獲利50000元。則不還房貸，還可以多賺33730元，算一算，當然是不還房貸比較划算。
觀念三，當有穩定獲利機會時，借房貸去投資。
有些人手上房貸已經繳完，無債一身輕，但手上沒有現金，擔心老年退休金不足。這樣的族群，可以考慮重新貸出房貸，將資金拿去投資，反而有機會在退休前多存一筆錢。
舉例來說，若價值1000萬元的房子，貸款500萬元，目前房貸利率1.627%，若以2%計算，每年要繳息10萬元。但若將此資金拿去投資每年可穩定配息5%的股票或基金，則每年可以創造25萬元收入，扣除10萬元利息成本，還多了15萬元收入。
不過，要這樣做的前提是，個人要有一些投資理財能力，同時要有沉穩投資心態，比較能夠穩定地進行投資。雖然投資市場總有波動，不過想要找到每年可以獲利5%的理財工具，其實還是蠻多的。
觀念四，理財型房貸，可做短期借款投資。
當我們繳房貸一段時間後，貸款本金逐漸降低，就可以多出一些額度，銀行可以隨時彈性將這筆資金借給房貸戶運用，這稱為理財型房貸。舉例來說，如果貸款1000萬元，利率2%，每月本息攤還50588元。若房貸繳5年之後，貸款本金餘額降為782萬元，等於多出了218萬元的循環房貸額度。
如果正好遇到全球金融市場大崩跌，許多股票、基金價格都跌到相對低點，想要投資手上又沒錢時，可以考慮使用銀行的理財型房貸，來掌握投資機會。這類貸款通常都是按照基本定儲利率再加上一個固定利率加碼，作為貸款利率，按目前利率水準大約是2.1%到3%左右(按各銀行實際情況而定)，利息是按天計算。若只是想要掌握短期投資機會，可以運用銀行理財型房貸提供的循環額度，為自己創造獲利機會。
房地產被稱為「不動產」，雖然房子動不了，但是房子也是資產，可以透過銀行的資金融通，去做其他的投資運用。如果懂得善用房地產的低利貸款，你也可以為自己增加財富。
