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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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聰明使用房貸 讓你的財富增加

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#房貸 #借貸 #還貸 #投資理財 #置產秘訣
文/林奇芬
 
房市不景氣,房貸餘額卻創新高,根據央行統計至2019年3月,民眾購置住宅貸款金額達到7.025兆元,創下史上新高紀綠。另外,2019年3月,五大銀行購屋貸款利率平均1.627%,也是接近史上最低利率1.616%。
 
隨著銀行氾濫資金以及新建屋陸續交屋,銀行房貸餘額步步攀高,但對民眾而言,更關心的話題是,我該貸款多少房貸?我該不該提早還房貸?我可以利用房貸來賺錢嗎?
 
聰明使用房貸 讓你的財富增加(好房資料中心)
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錯誤觀念,影響你的財富增長
 
我最近到一家知名大學演講,接觸到好幾位教職員,發現他們對房貸的錯誤觀念,導致資金誤用,錯失累積財富大好機會。其中,有一位房貸金額佔每月所得7成,所有資金押在一間房子上,還有一位已經繳清房貸,剩餘資金放銀行定存,過與不及,都需要重新檢視自己的理財計畫。
 
四大觀念,聰明用房貸
 
觀念一,房貸占家庭所得比重不超過40%。
 
我們一般建議,房貸佔家庭所得比重不宜超過40%,最重要關鍵是,不要過度擴張購屋能力成為一輩子的屋奴,除此之外,將所有資金放在房地產,不見得是聰明選擇,反而影響自己投入其他資產獲利機會。
 
舉例來說,若房價可大幅增值,把資產壓在房地產可能是不錯選擇,但目前台灣房價沒有大幅上漲條件,甚至有些地區房價還下跌,可能造成資產損失。此外,除了房地產之外,還有許多獲利機會,不管是台灣股票、或境外股票基金,都可以帶來獲利,不應該獨押單一資產,錯過其他機會。
 
觀念二,不需要急著還房貸。
 
許多人很不喜歡負債的感覺,房貸繳幾年後,隨著自己所得增加,或是有些儲蓄,就想要提早還房貸,但其實是沒有必要的,因為房貸是最便宜的借款。
 
舉例來說,若有100萬元,銀行房貸利率1.627%,一年繳利息16270元。但若可以找到一個5%報酬率的基金或股票,一年獲利50000元。則不還房貸,還可以多賺33730元,算一算,當然是不還房貸比較划算。
 
觀念三,當有穩定獲利機會時,借房貸去投資。
 
有些人手上房貸已經繳完,無債一身輕,但手上沒有現金,擔心老年退休金不足。這樣的族群,可以考慮重新貸出房貸,將資金拿去投資,反而有機會在退休前多存一筆錢。
 
舉例來說,若價值1000萬元的房子,貸款500萬元,目前房貸利率1.627%,若以2%計算,每年要繳息10萬元。但若將此資金拿去投資每年可穩定配息5%的股票或基金,則每年可以創造25萬元收入,扣除10萬元利息成本,還多了15萬元收入。
 
不過,要這樣做的前提是,個人要有一些投資理財能力,同時要有沉穩投資心態,比較能夠穩定地進行投資。雖然投資市場總有波動,不過想要找到每年可以獲利5%的理財工具,其實還是蠻多的。
 
觀念四,理財型房貸,可做短期借款投資
 
當我們繳房貸一段時間後,貸款本金逐漸降低,就可以多出一些額度,銀行可以隨時彈性將這筆資金借給房貸戶運用,這稱為理財型房貸。舉例來說,如果貸款1000萬元,利率2%,每月本息攤還50588元。若房貸繳5年之後,貸款本金餘額降為782萬元,等於多出了218萬元的循環房貸額度。
 
如果正好遇到全球金融市場大崩跌,許多股票、基金價格都跌到相對低點,想要投資手上又沒錢時,可以考慮使用銀行的理財型房貸,來掌握投資機會。這類貸款通常都是按照基本定儲利率再加上一個固定利率加碼,作為貸款利率,按目前利率水準大約是2.1%到3%左右(按各銀行實際情況而定),利息是按天計算。若只是想要掌握短期投資機會,可以運用銀行理財型房貸提供的循環額度,為自己創造獲利機會。
 
房地產被稱為「不動產」,雖然房子動不了,但是房子也是資產,可以透過銀行的資金融通,去做其他的投資運用。如果懂得善用房地產的低利貸款,你也可以為自己增加財富。
 

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