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賴淑惠 資深新聞人、作家,著有「就靠房市躺著賺」、「房仲話術大揭密」、「小資首購術─敗犬變屋婆」等,喜歡買房子,還喜歡觀察整個房市的發展與變化,深信就算是單打獨鬥的單身小資女,只要用對方法、找到絕竅,首購也能有春天!
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實價登錄武功盡廢?不想買「矇眼宅」房價這樣算

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#實價登錄 #房價 #殺價 #自住客 #多空觀點

文/賴淑惠

「實價登錄?現在看看就好!」最近甚至有人看屋二話不說,就直接對照實價打個八到九折來開價,在這種世道之下,消費者人同此心、心同此理,寧可被說沒行情亂砍價,反正被罵又不會痛,畢竟沒有什麼比便宜買到房最重要!也難怪買家會有這樣的想法,我之前就曾經說過,隨著買氣停滯,市面上的「破盤宅」越來越多,為了怕打亂市場行情,其中約有三成的成交物件,實價都無法公開揭露,當「實價」都不「時價」了,合理房價變相成為隱匿資訊,想出價購屋的自住客,反而噤若寒蟬,不知如何出手…

合理房價怎麼算?光參考實價登錄行的通嗎(翻攝實價登錄)根據實價登錄顯示,2016年西門町西昌街21坪套房,要價820萬元(圖/翻攝自實價登錄)

「房價/年租金」超過35小心買到「潘仔價」!

現在的房市,買賣雙方玩的遊戲,越來越複雜難解,買家喊讓價,賣家卻半信半疑,大家都覺得自己吃虧了,卻又說不出個所以然,就連出價唯一的根據「實價登錄」,也變成無人相信的官樣數據,有朋友形容,現在買房出價,簡直就像矇眼射飛鏢,只能憑一個說不出的感覺,就對準方向出鏢,但買房出價這檔事,差之毫釐,失之千里,說句不中聽的,一坪隨便差個2、3萬,可能就是一個普通上班族的年薪,這種要人命的價差,誰敢隨便賭這把?

過去,我們所熟知,討論度最高的房價算法,是「房價所得比」,也就是我們常常看到的媒體標題,「要不吃不喝X年,才買的起房子」,像買台北市的物件,少說都要勒緊褲帶,喝西北風16、7年,這個數字看起來聳動,讓購屋族光聽拳頭都硬了,卻很難直接算出合理房價,因為區位不同,房價也不同。

其實,我比較建議的算法,是「房價租金比」,用「房屋總價格除以年租金」,這個用同區租金回算合理房價的方式,相對簡單又方便,這樣換算出來的數字,代表這個房價可以在同區租屋多久,像是中山區1800萬的房子,如果一個月租金3萬,年租金就是36萬,房價1800萬除以36萬的年租金,算出的「房價租金比」就是50,也就是說,買這個大小的房子,得花上50年的租金,而依照前幾年Global Property Guide及Numbeo網站等國外統計資料顯示,台灣的「房價租金比」,一度衝上64倍,幾乎居全球之冠。

不過,值得大家開心的是,這個數值不是一直一成不變,過去十年左右,就算幸運撿到便宜,「房價租金比」最少都要40左右,不過,隨著房市翻轉下修,這個天價比例,已經面臨翻盤重整,現在的「房價租金比」,比起高點,已經折腰對半,我建議現在如果要看買家誠意,不要挑選開價超過年租金35倍以上的物件!

「合理房價」先出爐 緩殺3~5%搶「誠意宅」

為什麼會有這麼大的「房價租金比」差距?因為這個數字,本身就是流動的,年租金的64倍,是多頭高點算出來的「椪風數值」,以現在的市況來看,過去幾年房價下修,而一直聞風不動的租金,卻在買不如租的氣氛下悄悄喊漲,此消彼長,把「房價租金比」基準訂為35倍,在市場議價才有所本,也不怕屋主漫天扯價。

此外,這個數字,對一般人來說,也相對可以被接受,試算看看,一個年輕人離家租屋的年紀,用30歲來計算,如果65歲退休,大約就是租屋35年,如果把租金都拿來付房貸,退休前剛好把房貸繳完,之後也不用擔心負擔太重!不過,這個數字只是「合理開價」,代表這個屋主願意在合理範圍內訂價,表示這是個「誠意賣家」,有了這個初步認證後,買家才值得考慮進一步看屋議價。

當買家既然已經出了「誠意賣價」,買家的殺價功力,就要用的恰到好處,殺的太少,心有不甘,殺的太多,又可能錯失良機,我建議再從「合理房價」中緩殺3~5%,能殺多少?這端視買家手腕與賣家性格決定!不過,當實價已經變成一個參考數值,與其矇眼瞎出價,像這樣先挑出真正的「讓價物件」,接著循序漸進、綿裡帶針的殺價模式,比起提心吊膽的瞎砍亂殺,卻還是心驚驚,不如先省下大把大海撈針、「盲選」物件的寶貴時間,把殺價精力用在刀口上,才能事半功倍、一擊即中!

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