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林奇芬 林奇芬曾任Money錢雜誌社長,Smart智富月刊社長、總編輯,擅長將艱深難懂的財經議題,翻譯成大眾能懂理財知識,著有「藏富─我用基金賺到一輩子的財富」等書。
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餘屋多、利率低 房市仍消化不良

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文/林奇芬

根據內政部營建署的最新統計,2016年全台灣低度使用住宅(俗稱空屋)高達86.2萬戶,另外,還有新建餘屋(蓋好尚未賣出)7.3萬戶,創7年統計新高紀錄。全台有近百萬空屋、賣不出去的房子,顯示房市供過於求的壓力龐大。

營建署發布全台空屋。(好房網News記者蔡佩蓉製表)營建署發布全台空屋。(好房網News記者蔡佩蓉製表)

餘屋量大,房市去化慢

今年上半年房市出現量增現象,為市場帶來一線曙光,不過目前成交量雖然上揚,價格卻無法增溫,特別是新北市、桃竹、高雄市等地區,是目前餘屋量較大的地區,議價空間較大。

就全台整體房貸餘額觀察,2015年1月房屋貸款金額達5.87兆元,到2017年7月房貸金額達6.5兆元,過去二年半,即使房市低迷,隨著新屋陸續交屋,房貸金額仍然增加6300億元,成長了10.7%。

利率是金融海嘯後新低

另外,在低利率環境下,銀行資金充裕,房貸利率更已經來到金融海嘯後新低水準。2015年1月五大銀行房貸利率是1.985%,到2017年6月房貸利率已經降至1.647%。而且近期還有多家銀行積極推動低利房貸,包括土銀、合庫等之外,連農會都加入低利搶房貸業務,顯示銀行爛頭寸多。

自從央行逐步放鬆房貸管制後,銀行也更積極推動房貸業務,低利率、放寬貸款成數等,但整體房市仍然溫溫的,激不起太大激情。主要還是受到結構性問題影響。

一,房市供過於求狀態未改變

從前述內政部統計數字顯示,全台空置房屋仍多,這也造成新屋、預售屋去化速度緩慢。

二,少子化風暴逐漸影響房市

台灣已經進入高齡化社會,65歲以上老人人口超過14歲以下兒童,少子化風險逐漸影響居住市場。試想,逐年減少的年輕人口,購屋需求萎縮。台灣房市是否步入日本化,將是一個長期隱憂。

三,都會區房價負擔偏高

都會區房價所得比偏高,讓年輕人購屋困難。例如台北市房價所得比是15.5倍,新北市是12.5倍,這二個都市的年輕人購屋難。但除了這二大都市之外,其餘城市的房價所得比可落在10倍以下,有些城市甚至不到6倍,房價負擔不高。若全台經濟活動可以在各大城市均衡發展,不過度集中在雙北市,將有利於民眾生活與購屋。

四,全球資金收緊趨勢,利率有變數

台灣目前房貸利率可說是最美好的時光,但接下來全球卻開始面臨資金收緊風險。美國已經升息四次,並打算開始縮減資產負債表,歐洲央行明年也可能停止量化寬鬆(QE),美歐二大央行若開始收緊資金,勢必對未來利率環境帶來變動。眼前的低利率雖然誘人,但也要做好萬一利率升高的心理準備。

目前台灣房市投資客少、自住客多,但在餘屋量大、都會區購屋難的結構下,房市仍然有些消化不良。

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