文／林奇芬
根據內政部營建署的最新統計，2016年全台灣低度使用住宅(俗稱空屋)高達86.2萬戶，另外，還有新建餘屋(蓋好尚未賣出)7.3萬戶，創7年統計新高紀錄。全台有近百萬空屋、賣不出去的房子，顯示房市供過於求的壓力龐大。
營建署發布全台空屋。（好房網News記者蔡佩蓉製表）
餘屋量大，房市去化慢
今年上半年房市出現量增現象，為市場帶來一線曙光，不過目前成交量雖然上揚，價格卻無法增溫，特別是新北市、桃竹、高雄市等地區，是目前餘屋量較大的地區，議價空間較大。
就全台整體房貸餘額觀察，2015年1月房屋貸款金額達5.87兆元，到2017年7月房貸金額達6.5兆元，過去二年半，即使房市低迷，隨著新屋陸續交屋，房貸金額仍然增加6300億元，成長了10.7%。
利率是金融海嘯後新低
另外，在低利率環境下，銀行資金充裕，房貸利率更已經來到金融海嘯後新低水準。2015年1月五大銀行房貸利率是1.985%，到2017年6月房貸利率已經降至1.647%。而且近期還有多家銀行積極推動低利房貸，包括土銀、合庫等之外，連農會都加入低利搶房貸業務，顯示銀行爛頭寸多。
自從央行逐步放鬆房貸管制後，銀行也更積極推動房貸業務，低利率、放寬貸款成數等，但整體房市仍然溫溫的，激不起太大激情。主要還是受到結構性問題影響。
一，房市供過於求狀態未改變
從前述內政部統計數字顯示，全台空置房屋仍多，這也造成新屋、預售屋去化速度緩慢。
二，少子化風暴逐漸影響房市
台灣已經進入高齡化社會，65歲以上老人人口超過14歲以下兒童，少子化風險逐漸影響居住市場。試想，逐年減少的年輕人口，購屋需求萎縮。台灣房市是否步入日本化，將是一個長期隱憂。
三，都會區房價負擔偏高
都會區房價所得比偏高，讓年輕人購屋困難。例如台北市房價所得比是15.5倍，新北市是12.5倍，這二個都市的年輕人購屋難。但除了這二大都市之外，其餘城市的房價所得比可落在10倍以下，有些城市甚至不到6倍，房價負擔不高。若全台經濟活動可以在各大城市均衡發展，不過度集中在雙北市，將有利於民眾生活與購屋。
四，全球資金收緊趨勢，利率有變數
台灣目前房貸利率可說是最美好的時光，但接下來全球卻開始面臨資金收緊風險。美國已經升息四次，並打算開始縮減資產負債表，歐洲央行明年也可能停止量化寬鬆(QE)，美歐二大央行若開始收緊資金，勢必對未來利率環境帶來變動。眼前的低利率雖然誘人，但也要做好萬一利率升高的心理準備。
目前台灣房市投資客少、自住客多，但在餘屋量大、都會區購屋難的結構下，房市仍然有些消化不良。
