好房網News記者王震濂／台北報導
苗栗房市除了竹科外溢效應，其實還有一波超關鍵的土地大解編，正在悄悄改寫區域版圖！苗栗縣政府自108年起全面檢討全縣18個都市計畫區、共計237處公共設施保留地。根據最新進度，目前已有78處完成第一階段都市計畫變更並發布實施，換算下來完成變更的土地面積，已經超過整體檢討面積的5成，讓許多長期被限制開發、閒置數十年的土地，終於迎來還地於民的活化契機。
什麼是公共設施保留地解編？
根據財政部賦稅署的定義，公共設施保留地（簡稱公保地）依都市計畫法劃設指定作公共設施用地、留待未來由政府或公用事業機構取得，但尚未辦理徵收、協議價購或獎勵投資等方式取得的私有土地。簡單的說就是指早期都市計畫劃設為學校、公園、停車場或道路等用地，卻因政府財政困窘長年未辦理徵收開闢之土地。
苗栗縣府表示，這波第一階段率先達陣的5個都市計畫區，包含頭份交流道、苗栗交流道、外埔漁港、明德水庫以及竹南頭份。其中最受市場矚目的，莫過於交易最熱絡的竹南頭份生活圈，目前更進一步推動第一波跨區市地重劃作業。
除了第一階段過關的區域，第二梯隊的進展同樣值得購屋族與置產客留意。縣府指出，包含苗栗市、公館、大湖及三義等4個都市計畫區共66處土地，都已經完成內政部都市計畫委員會大會審議。以縣治核心苗栗市為例，此次草案規劃解編釋出約8.8公頃的住宅區與商業區。
至於苑裡、後龍、通霄、銅鑼、頭屋、造橋、三灣、南庄及卓蘭等9個都市計畫區共93處土地，目前也已完成部都委會專案小組審查，縣府正加緊修正書圖，力拚在115年底前陸續送進大會審議，也意味著從海線通勤廊道到山線休閒聚落，未來幾年都將迎來一波土地利用升級。
觀察5168實價登錄比價王最新統計，竹南鎮近一年成交單價中位數已達每坪26.9萬元，頭份市也來到每坪26.8萬元，雙雙比全縣中位數24萬元高出約12%；苗栗市近一年成交單價中位數僅約每坪19.4萬元，隨著市區舊公設地轉型重劃並釋出可建築用地，未來勢必為房市注入強勁新動能。
中信房屋研展室副理莊思敏表示，對一般地主與房市買家而言，地主參與重劃後可分回可建築土地，政府則無償取得新設道路、公園與停車場等必要公共設施；解編後土地可由原公保地調整為住宅區或商業區，回復土地合理利用價值，也能替周邊預售與中古屋市場創造新的題材支撐；對於政府來說也減輕鉅額土地徵收費用，同時解決長年土地閒置與環境髒亂問題。
苗栗縣政府特別提醒，看到「解編」兩個字千萬別急著衝動出手！就算已經通過部都委會大會審議，也不代表土地隔天就能馬上蓋房子，後續還必須走完計畫修正、再公開展覽及正式核定發布等法定程序才算數。這次檢討並非「全面解編」，像是具備實際需求的公園、學校、停車場、機關與兒童遊戲場等塊狀設施用地，依然會繼續保留，想進場卡位前務必先查明地籍分區。
●常見問題 FAQ
Q: 苗栗縣目前有哪些區域的公共設施保留地已完成第一階段變更？
A: 目前共有頭份交流道、苗栗交流道、外埔漁港、明德水庫及竹南頭份等5個都市計畫區（共78處土地）完成第一階段變更並發布實施，變更面積已逾全縣檢討總面積5成，其中竹南頭份更已啟動第一波跨區市地重劃。
Q: 土地通過內政部都市計畫委員會大會審議後，就可以立即開發建築嗎？
A: 不行。完成部都委會大會審議僅代表原則通過，地主與開發商仍須等待縣府辦理計畫修正、再公開展覽及最終核定發布實施等法定程序，一切開發規範須以最後正式發布的都市計畫內容為準。
Q: 這次檢討會將所有公共設施保留地都解編為建地嗎？目前周邊房價行情如何？
A: 並非全面解編，仍有實際需求的公園、學校、停車場及兒童遊戲場等用地將予以保留。根據5168實價登錄比價王最新行情，重點受惠區近一年成交單價中位數分別為竹南鎮26.9萬/坪、頭份市26.8萬/坪，而苗栗市則為19.4萬/坪。
