好房網News記者王震濂／台北報導
你是否曾有過這樣的經驗？辛辛苦苦存的頭期款，竟然有三分之一都在買「走廊」和「電梯門」，在台灣，高公設比一直是購屋族心中難以言喻的痛。根據內政部都市計畫委員會的最新審議，正式通過臺南、新北、花蓮、南投及苗栗等5縣市共18處的公共設施用地解編案，那些透過「分階段審議」，確立採取「加速補件」與「分階段審議」的精進措施，讓那些被劃定為公園、學校卻閒置數十年的「公設保留地」，還給地主，轉化為更具價值的住商用地。
根據國土署的資料，這次的18處公設地，包含臺南市7處、新北市1處、花蓮縣2處、南投縣3處及苗栗縣5處公共設施用地專案通盤檢討案，範圍涵蓋東山、柳營、麻豆、草屯、名間及中興新村等地區都市計畫。經各縣市政府說明，後續將採分批提會方式辦理，預計於115年6月份及年底前，分兩階段提報各9處之修正計畫書圖報請內政部都委會續審，以加速處理長期受限的公設保留地解編事宜，具體實踐還地於民之政策。
台南市都發局長林榮川表示，許多公共設施保留地自劃設以來，不少處於「看得到、用不到」的狀態，甚至有的地方還延宕數十年，加上政府缺乏經費徵收，許多地主不僅難以開發，也因為被列為公設地也無法轉售，採取公設解編後，多年來未執行或是已不符合現況的公保地，可變更為可有效開發利用的土地，讓城市空間出現效率，也讓困擾可能數十年以上的地主，出現解決辦法。
公設解編前後的四大關鍵：
●土地權利：從被政府長期鎖定、無法開發的狀態，轉變為恢復開發權，地主可規劃興建住宅或商辦大樓。
●土地價值：從過去只能以低於市價的公告現值抵稅或轉讓，翻轉為可按市場行情交易，資產價值有望大幅提升。
●都市景觀：解決了原本因開發受限而產生的治安死角與雜草叢生問題，改由整體重劃打造出現代化的新街廓。
●民眾獲得感：將原本「看得到吃不到」的公設保留地，轉化為實質可利用的居住空間與活化資產。
不過得注意的是，並非所有解編地都能立即興建大樓，還是得配合都市計畫分區，也需要需要負擔一定比例的回饋，例如捐地或代金，像是賴宗炘地政士以及住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨都認為，這的確降低了讓購屋族「買空氣」的痛點，但要讓房價計價方式更透明，公設解編與虛坪改革並進，才是解決過去「坪數灌水」的亂象。
【FAQ：關於「公設解編」常見問題】
Q1：公設解編後，我買房的公設比真的會下降嗎？
A1：是的。內政部推動的虛坪改革目標是將公設比降至 25%~30%。這次 18 處公設地解編是為了活化被凍結的土地，讓其回歸住商使用，間接增加供給並精簡不必要的公設面積。
Q2：為什麼專家說公設比降低，房屋單價反而可能變貴？
A2：這是一種「總價不變、單價調整」的邏輯。因為扣除了虛坪（如車道、機房），分母變小了，計算出來的每坪單價自然會提高，但這代表你買到的是「更紮實的室內空間」。
Q3：這次解編的 5 縣市（南、北、花、投、苗）地主，現在該做什麼？
A3：內政部已採取「分階段審議」，建議地主密切關注地方政府在 115 年 6 月及年底前提報的修正圖說，確保產權保障與後續土地活化程序能如期進行。
