好房網News記者王震濂／台北報導
翻開財政部國產署的歷年紀錄，全台前十大地上權標案中，竟有8名被壽險業者拿下。這群「超級房東」的陣容驚人：南山人壽2010年以312.76億元標得世貿三館、元大人壽與元大銀行聯手掌握4個標案、全球人壽和凱基人壽各佔2席。房仲蔡武泰表示，壽險公司擁有龐大的資金，對於長期且穩定的收益有著極高的需求，地上權案長達50年、70年甚至更長的使用期，以凱基人壽新標下的陸保廠C基地為例，未來70年間，光是年地租就達6,184萬元，總計將為政府創造超過145億元收入。他們興建的不再只是單純的住宅或商辦，而是結合醫療、養生、商業的多功能園區，這不僅能創造穩定的租金收入，還能提升其品牌價值與社會影響力，尤其在利率偏高、房市觀望氣氛濃厚的2026年，這個策略顯得特別聰明。
至於這次鏡頭轉向南方，國產署在2026年首次釋出亞灣區的國有地上權，面積706坪、權利金底價僅1.8億元。房仲蔡武泰表示，對於南台灣而言，亞灣區是高雄重點開發區，未來將導入晶片設計、綠能等新興產業，首次釋地可能吸引科技大廠或壽險業進駐，進而拉升周邊地段價值，更值得注意的是，在同一批招標案中，靠近台積電嘉義廠區的嘉義市土地，雖然市價在一年內暴漲35%，但政府公告的權利金底價卻幾乎未動，維持在1億元出頭，更是投資機會中的地價漲、權利金卻滯後的投資想像空間。
不過對於一般民眾而言，百億標案看似遙遠，如果你是尋求資產配置的退休族，或是想成家的青年，蔡武泰認為地上權案的釋出其實是一種「警示」，不僅傳統的「有土斯有財」觀念正被打破，也意味著精華地段的土地將越來越難以負擔，傳統的購屋模式正受到嚴峻挑戰。
【FAQ：關於「地上權與壽險業動作」常見問題】
Q1：凱基人壽砸 101 億買「陸保廠 C 基地」究竟圖什麼？
A1：凱基人壽計畫以「大健康生態圈」概念，打造北市中心指標性的複合功能健康園區 ，地上權存續期長達70年 ，且基地鄰近信義區、台北101及北醫，生活機能優越，符合壽險業對精華區素地的稀缺性需求 。
Q2：高雄亞灣區首次招標，為什麼是南部房市風向球？
A2：亞灣區作為高雄國家級開發重點，首度釋出地上權象徵政府開始加速引進民間產業投資，預期將引發大廠搶標 ，相較於嘉義台積電廠區周邊地價已漲 35% 但底價未動，亞灣區更具備「開發初期」的卡位優勢。
Q3：地上權物件「只有使用權、沒有土地」，真的值得投標嗎？
A3：權利金底價通常較市價低，且具備多元產業用途，包括 企業總部、旅館、商場及醫療院所， 地租年息率固定為 3.5% 。以陸保廠 C 案為例，部分地租隨地價調整（1%），部分固定（2.5%），讓開發商能精準預估成本 ，目前法規允許地上權及地上建物辦理 一部讓與（部分分割轉讓），增加開發商後續處分資產的靈活性 。
