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紅色子房 十數年產官學地產經歷,現任外商地產公司高階主管,大學建築系兼任講師,並曾任內閣首長機要兩年,協助國家城市公共建設政策擬定與跨部會推動。具CCIM不動產投資師、PMP專案管理師等國際專業證照,
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報告市長 幸福城市還很遠!

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#好房雜誌 #多空觀點
買房自住 卡卡得凍資年底選戰升溫,有競選團隊提出了「復興西區,升級東區」的計畫,然而,無論市府是否搬遷,幸福的城市,恐怕需要的是更永續的都市計畫。
 
為了年底市長選舉,最近連勝文競選團隊以「復興西區,升級東區」為主軸,作為他所謂新世代創造新時代的構想。
 
從專業角度思考,到底搬遷市政府,會不會是帶動地區復興的好政策?首先要探討的是,國內外有沒有搬遷市府機關帶動區域發展的案例。
 
取經日本  別弄錯因果關係
連勝文團隊提出的日本東京都廳發展案例,是指位在西新宿1990年才完工的東京都廳舍。西新宿地區當初發展主因是1960年代大型淨水場的遷移,空出了大量被劃為商業區的土地,因此政府啟動了新宿副都心計畫。
 
帶動當地發展第一個開業的,其實是1971年完工的京王廣場大飯店,之後新宿住友大廈、新宿三井大廈等七棟超高層辦公大樓進駐,1980年代再加上凱悅酒店、希爾頓酒店、小田急第一生命大廈等九棟大樓進駐。
 
所以在1991年東京都廳舍進駐前,西新宿已有十數棟摩天辦公大樓、國際品牌飯店、車站旁百貨公司林立。若要說東京都廳舍對於西新宿地區的發展影響,我認為它並不是「領導者」,而只是「追隨者」。
 
政府帶頭衝  未必成為領導者
再來看看目前台中7期新市政中心地區,其實第一個帶動7期當地發展的是2000年開業的新光三越百貨。當初以3萬坪營業面積成為全台之最,目前也是新光三越旗下單店營業額最高的記錄保持者。2001年老虎城購物中心加入戰局,以影城為主力吸引年輕族群。
 
之後10年,幾棟豪宅大樓陸續開發完成,短期養地的空地也租給汽車旅館、八大行業使用。所以當2010年台中新市政中心大樓啟用時,當地發展已頗具規模。因此,我也認為台中市政府的遷移,對於台中七期發展並不是「領導者」,而只是「追隨者」。
 
至於日前甫完成的新莊副都心合署辦公大樓,目前南北兩棟都有一些「不情願」進駐的中央機關員工。看著孤獨的大樓矗立在黃沙紛飛的工地之間,附近不見商業設施,目前也只看到政府機關帶動房價,卻不見實質區域發展。
 
雖然現在蓋棺論定還嫌早,但也苦了那些被當白老鼠的公務員們。
 
了解市場脈動  以免政策白費功夫
回到台北市,被認為蕭條的西區其實目前正是旅館業百家爭鳴之處,西門町諸多老舊辦公大樓搶著改裝成旅館,不少國外自由行旅客,偏好體驗西門町的個性旅店。
 
去年更有新加坡外資砸近25億元買下西區中華路、忠孝西路口商業地,擬蓋五星級觀光飯店,換算每坪成交價1147.5萬元,刷新全台最貴「地王」記錄。紅色子房認為,想帶動西區發展復興,其實不需要市政府進駐,而是引進更多大型國際旅館。
 
東區遷府會帶來什麼效益呢?若說擴張財源,信義計畫區已有A25地上權案,截稿日前底價已下修至216億元,加上去年南山人壽以268.88億元標下世貿二館地上權,市政府在信義計畫區已進賬數百億元。若是加上世貿一館在南港展覽二館完工後,可能自信義計畫區退場,想再蓋商業設施其實不缺市政府這塊地。
 
只是紅色子房參與幾家大型建商的商業地產開發顧問,看著東區百貨商場一家家開,招來招去不外乎是ZARA、GAP、UNIQLO;若改做旅館,以地上權超高租金來看,房價得衝到每晚2萬元以上才能賺錢。台北市東區的商業設施地上權開發招商,市政府決策高層及都市計畫委員們得多多了解一下市場的脈動。
 
都更問題大  城市建設須長期經營
其實,我認為台北市最重要的城市議題,仍然是大家不敢碰的「都市更新」。
 
紅色子房敬重的地產前輩,台北市副市長張金鶚,勇敢跳入解決都市更新的泥沼,在文林苑都更事件與都更違憲議題裡折衝這一年多來,也算做出不少貢獻。城市發展需要遠見,但也可能會得罪選民。
 
許多白領精英棲身在30年的鐵窗老公寓,車輛從小孩遊戲的巷口呼嘯而過,外地來台北工作築夢的年輕人窩在頂樓加蓋的鐵皮屋裡……看到這些畫面,就覺得這個城市空間似乎離「幸福城市」還有段距離。
 
隨著國際都市再生思潮的的反省,如何在社會公平、環境生態、經濟發展三個面向平衡進行「永續都市更新」,考驗著執政團隊的智慧與執行力了。以上雖有批評,但在連勝文的政見裡,紅色子房倒是欣賞他提到「成功不必我在,功成其中有我」的氣魄。
 
畢竟城市發展是一個長期政策,往往現在採收的成功果實,來自於前幾任市長的決策政績。然而,若要論城市發展與房地產政策,比起一個搬遷市府帶動西區發展的小議題,想當一個偉大的市長,似乎還有更多重要的事情要做呢!
 
(本專欄僅代表專家個人觀點)

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