文／林奇芬
隨著高齡化趨勢，許多人開始擔心退休金是否足夠的問題，這幾年銀行也開始推動「以房養老」業務，為老年資金提供一個新選擇。究竟，能不能利用房地產來養老，我們可以從幾個方向來盤算一下。
一，中年時存第二棟屋，作為老年收入來源。
在房地產價格大幅成長階段，買屋是最好的致富之道，但現階段房地產價格盤整或小跌，還可以做為投資退休金的來源嗎？若可以將第二宅出租，仍是可以考慮的標的。
舉例來看，如果阿強40歲左右，除了自住宅外，想投資一間1000萬元的房子或套房，自備款200萬元，貸款800萬元，利率2%，每月房貸支出4萬元。如果阿強可以將房屋出租，租金收入2萬元至3萬元左右，可以補貼每月房貸金額，等於有房客幫忙養屋。等到20年後房貸繳清也接近退休階段，就有一棟無負債可收租房子。
不過想要靠出租房屋養老，有幾件事要考量，一，房子出租條件如何，每月可租多少錢？二，從房租收入來推估適合的買屋地點與房屋總價。三，房屋總價、自備款金額，自己是否可負擔。萬一房租收入不足時，是否有能力繼續繳房貸。以上三項條件都評估可行，才能以屋養老。其中，房屋出租條件、繳貸款能力，應該是最重要的。
二，只有一間屋，老年賣出房屋，住養老院。
如果沒有多餘的資金再投資一間屋，可以靠投資股票、共同基金來累積退休金，等退休後可考慮賣出房子，住養老院。舉例來說，目前一些頗有口碑的養老院，每人每月費用大約是5萬元，若住20年大約需要1200萬元。但此類養老院通常需要繳保證金900萬到1000萬元左右，也就是說，賣屋所得加上自存退休金要超過2200萬元以上，才可以採取這種養老方式。
三，只有一間屋無退休金，採用銀行以房養老方案。
如果退休時儲蓄金額不多，但有一間房子，可以考慮「以房養老」方案。這個方案基本上是把房子抵押給銀行，由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費(等於屋主向銀行借錢)，但屋主仍可繼續住在自己的房子。等屋主身故後，銀行可出售房子清算總借款金額，若有剩餘可給屋主家屬作為遺產，屋主家屬也可償還銀行借款，取回房屋所有權。
「以房養老」等於是利用房子向銀行周轉一筆資金做為生活費。通常銀行評估房價總值會打折，每月提撥金額又要扣除貸款利息，因此，相對可使用資金較少。但對於手上沒有資金的民眾，也多一個選擇工具可使用。
以上三種方式，你可以用哪一種方式，來獲得老年的生活保障呢？不彷盤算一下。
