好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房地合一稅給予自住民眾在售屋時，享有400萬元的免稅所得，但除了戶籍登記之外，「居住事實」才是重點。宏國德霖科技大學不動產經營系副教授黃志偉接受《好房網》獨家訪問提到，平時要留存好「8項自住證據清單」，因為現在國稅局不單單看水電帳單，還會要求提供住宅附近超商發票、門禁紀錄等，進行查核。
賣房若想適用房地合一稅自住滿6年的400萬元免稅所得，不單單是個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，有沒有「居住事實」才是關鍵。
像是曾有社區管委會接到國稅局的通知，要求提供某戶是否有「居住事實」的情形，黃志偉表示，若管委會不如實提供，可能會涉及《稅捐稽徵法》第43條幫助逃漏稅捐，因此大部分管委會多會如實提供。
居住事實認定 國稅局最常查這8大項
至於國稅局認定「居住事實」的部分，他提到，水電費不再是唯一依據，現在連超商發票、門禁都查。黃志偉也提到，實務上國稅局常見認定項目包括：
第1、「就醫紀錄」，若生病通常會就近就診，因此鄰近醫療機構的看診紀錄，往往是強而有力的居住證明。
第2、「勞健保投保紀錄」，投保單位地址若與居住地距離合理，較符合一般生活常態。
第3、「裝潢工程紀錄」，包含裝潢公司開立的發票、合約及相關工程資料。
第4、「搬家紀錄」，例如委託搬家公司搬入的收據，或購買大型家具並送貨到府的紀錄，也可搭配房屋買賣時由地政士協助辦理入住的「點交確認書」作為佐證。
第5、「社區進出紀錄」，包括門禁磁卡刷卡紀錄或車輛進出（如車牌辨識系統），都能有效證明有頻繁出入。
第6、「包裹收發紀錄」，若由管委會代收，可向管委會調閱紀錄；若自行收件，建議針對包裹（尤其生鮮等具時效性物品）拍照留存。
第7、「便利商店消費紀錄」，在住家附近的超商消費，也可作為生活軌跡佐證。
第8、「居家生活照片」，例如在家中或陽台的生活照，或與室內擺設合影，都是輔助證明。
沒真實居住，小心自住400萬元免稅額、重購退稅全沒了
民眾也要留意，一但被認定沒有真實居住，除了房地合一稅400萬元免稅所得泡湯之外，連房地合一稅「2年重購退稅」也會沒了。黃志偉表示，財政部北區國稅局在2024年的「個人申請重購自住房地退抵房地合一稅，必須有實際居住事實才能申請嗎？」當中提到，申請重購自住房地退抵房地合一稅，須有實際居住事實。
顯然房地合一稅的自住認定，除了須由個人或其配偶、未成年子女於出售及購買的房屋，辦竣戶籍登記，且不得有出租、供營業或執行業務使用的情形之外，還得「實際居住」才行。
