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楊馨 楊馨(Penny Yang ) 輔大社會學系畢業,早年為資深英語補教老師,後靠自學跨足房地產界,從一無所知到坐擁台北數間房產。楊馨強調以知識、智慧在投資市場上取勝;平實的文筆,精闢的分析並分享投資環境和投資人應有心態。
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投資客觀點—得了便宜又賣乖的房地合一稅

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#房地合一 #證所稅 #合約 #奢侈稅 #房屋稅 #地價稅 #多空觀點
文/楊馨(Penny Yang)
 
2016年的1月1號,房地合一稅在眾人的一片嘩然聲中登場了!許多才剛弄清楚何謂證所稅的民眾,接著馬上被迫得快速學習「房地合一稅」的胡蘆裏賣的到底是什麼藥?一個國家稅制的改革,往往牽動著國內外民主、經濟甚至對外貿易;那麼這個「霧煞煞」的房地合一稅,對之後的房市到底帶來的是好還是壞的影響?
 
國稅局發佈圖解房地合一稅。(截取國稅局網站)
 
房地合一稅和之前其他與房屋稅制最大的不同點在於「有賺錢才必須被課稅」,也就是說,倘若有投資客把賺錢的利潤做低做小,要繳的稅甚至比從前還要來得少。
 
我們舉個實施來看看,A君是自住客、B君是投資客,二個人在同一時間點於同一社區用了總價600萬買下一間小屋。因為B君是投客,所以他把房子裝潢成星級飯店式套房租人,每月平均可獲利二萬塊錢;而A君是買來自住的,所以這房子不會替他帶來其他收益。
 
過了一年半(未滿二年),自住客A君的新婚妻子生下了一個可愛的嬰兒,因為考量家庭成員增加,日後房子空間將不敷使用,於是夫妻倆決定把目前住的房子賣了,換個二房一廳的房子。A、B君買的房子因為地點好,社區管理也有口皆碑,所以這一社區的房價已頗有漲幅,大概可用800的價錢萬賣出。
 
房地合一稅得有賺錢才必須課稅,A、B君一起用600萬買入,一年半後用800萬賣出,以毛利看,這二人賺了200萬。當然房屋買賣不像買菜買蔥那麼容易,中間還必須支出仲介費用、搬家時的清潔搬運費和土地增值稅等等。這些費用加一加再扣一扣,賣掉這間房子的淨利大約落在158萬左右。
 
因為A、B君持有這間房子的時間只有一年半,依新的房地合一稅,必須要把賺到的錢繳納5%的稅。這房子我們前面說到淨利是賺了158萬,所以用158萬的35%下去課稅,這二人都得繳55萬3的稅金。可惜這房地合一稅的但書還真不少,它規定如果你在二年之內又買了新屋,且是「小屋換大屋」,即可申請全額退稅。於是A、B君又都符合了退稅的標準。(這不是變著法地鼓勵建商多蓋新屋嗎?)以往奢侈稅時代,房屋持有未滿二年賣出必須課以賣出價格的10%的稅,也就是說A、B君房子都沒持有滿二年就都以800萬把房子賣掉了,所以二人都得繳(800萬的10%)80萬的奢侈稅,而且還不像房地合一稅有那麼多可抵稅的名堂!
 
假設今天我是投客,我花1000萬買入一間房子,半年後用1200萬賣掉,若依之前奢侈稅,我就必須繳交180萬的稅金(1200萬X15%),可今天用房地合一稅,我只要針對有賺錢的部分(1200萬減1000萬)200萬下去課稅,200萬若再扣除什麼仲介、清潔、土增等有的沒有稅,凈賺成了150萬,150萬因持有不滿半年,房地合一稅課稅45%(150萬X45%),我必須繳稅67.5萬,從180萬到67.5萬,這中間所繳的稅差可是近三倍啊!
 
 
所以實施房地合一稅到底便宜了誰?誰又能在其中佔到好處?也難怪顔炳立會主張乾脆廢掉房地合一稅制。人民不是只要買的起房子就好,還必須供得起(房屋+地價稅合一),有天真不住了想賣掉,也有個簡單明瞭的制度可依循。一個朝令夕改,稅制紊亂的國家,是要等著亡國嗎?
 
(文章部分內容出自作者最新發行新書:宅女飛揚心—城市收租集 Chapter 8)
 
楊馨新書「宅女飛揚心」封面

1991年畢業於輔仁大學,曾任職補教英語老師與廣告公司AE,之後成功經營語文補習班20餘年,2004年開始投入房地產,同時有其他海外異業結合產業發展中,個人喜好旅遊、潛水、閱讀及寫作,致力幫助流浪動物,平日喜歡宅在家中,手機與網路即可操控生活與事業。

 

楊馨偏愛研究國學、歷史及各國古文明,以閱讀自學方式開啟房市投資契機,是一位善用智與知識創造財富的才女型投資人。

新書「宅女飛揚心 ─ 城市收租集」正在各大書局與博客來網路書店熱銷中。

 

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