文／楊馨（Penny Yang）
2016年的1月1號，房地合一稅在眾人的一片嘩然聲中登場了！許多才剛弄清楚何謂證所稅的民眾，接著馬上被迫得快速學習「房地合一稅」的胡蘆裏賣的到底是什麼藥？一個國家稅制的改革，往往牽動著國內外民主、經濟甚至對外貿易；那麼這個「霧煞煞」的房地合一稅，對之後的房市到底帶來的是好還是壞的影響？
房地合一稅和之前其他與房屋稅制最大的不同點在於「有賺錢才必須被課稅」，也就是說，倘若有投資客把賺錢的利潤做低做小，要繳的稅甚至比從前還要來得少。
我們舉個實施來看看，A君是自住客、B君是投資客，二個人在同一時間點於同一社區用了總價600萬買下一間小屋。因為B君是投客，所以他把房子裝潢成星級飯店式套房租人，每月平均可獲利二萬塊錢；而A君是買來自住的，所以這房子不會替他帶來其他收益。
過了一年半（未滿二年），自住客A君的新婚妻子生下了一個可愛的嬰兒，因為考量家庭成員增加，日後房子空間將不敷使用，於是夫妻倆決定把目前住的房子賣了，換個二房一廳的房子。A、B君買的房子因為地點好，社區管理也有口皆碑，所以這一社區的房價已頗有漲幅，大概可用800的價錢萬賣出。
房地合一稅得有賺錢才必須課稅，A、B君一起用600萬買入，一年半後用800萬賣出，以毛利看，這二人賺了200萬。當然房屋買賣不像買菜買蔥那麼容易，中間還必須支出仲介費用、搬家時的清潔搬運費和土地增值稅等等。這些費用加一加再扣一扣，賣掉這間房子的淨利大約落在158萬左右。
因為A、B君持有這間房子的時間只有一年半，依新的房地合一稅，必須要把賺到的錢繳納5％的稅。這房子我們前面說到淨利是賺了158萬，所以用158萬的35％下去課稅，這二人都得繳55萬3的稅金。可惜這房地合一稅的但書還真不少，它規定如果你在二年之內又買了新屋，且是「小屋換大屋」，即可申請全額退稅。於是A、B君又都符合了退稅的標準。（這不是變著法地鼓勵建商多蓋新屋嗎？）以往奢侈稅時代，房屋持有未滿二年賣出必須課以賣出價格的10％的稅，也就是說A、B君房子都沒持有滿二年就都以800萬把房子賣掉了，所以二人都得繳（800萬的10％）80萬的奢侈稅，而且還不像房地合一稅有那麼多可抵稅的名堂！
假設今天我是投客，我花1000萬買入一間房子，半年後用1200萬賣掉，若依之前奢侈稅，我就必須繳交180萬的稅金（1200萬X15％），可今天用房地合一稅，我只要針對有賺錢的部分（1200萬減1000萬）200萬下去課稅，200萬若再扣除什麼仲介、清潔、土增等有的沒有稅，凈賺成了150萬，150萬因持有不滿半年，房地合一稅課稅45％（150萬X45％），我必須繳稅67.5萬，從180萬到67.5萬，這中間所繳的稅差可是近三倍啊！
所以實施房地合一稅到底便宜了誰？誰又能在其中佔到好處？也難怪顔炳立會主張乾脆廢掉房地合一稅制。人民不是只要買的起房子就好，還必須供得起（房屋+地價稅合一），有天真不住了想賣掉，也有個簡單明瞭的制度可依循。一個朝令夕改，稅制紊亂的國家，是要等著亡國嗎？
（文章部分內容出自作者最新發行新書：宅女飛揚心—城市收租集 Chapter 8）
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1991年畢業於輔仁大學，曾任職補教英語老師與廣告公司AE，之後成功經營語文補習班20餘年，2004年開始投入房地產，同時有其他海外異業結合產業發展中，個人喜好旅遊、潛水、閱讀及寫作，致力幫助流浪動物，平日喜歡宅在家中，手機與網路即可操控生活與事業。
楊馨偏愛研究國學、歷史及各國古文明，以閱讀自學方式開啟房市投資契機，是一位善用智與知識創造財富的才女型投資人。 新書「宅女飛揚心 ─ 城市收租集」正在各大書局與博客來網路書店熱銷中。 |
