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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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買房好還是租房好?買房投資要考慮的市場敏感性有哪些?

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#買房 #房租 #租金 #房客 #房東 #置產秘訣

文/蔡志雄

在當前房價這麼高的情況之下,到底適不適合買房子呢?所謂房價適中又要如何判斷呢?我認為可以觀察這幾個現象。

第一,有投資股票的人應該知道,當所有的人一面倒都看好通通喊多時,恐怕股價已經到頂,當利多一堆,股價卻不再上漲時,代表利多出盡,也就是股價即將反轉向下,近期以來的房市讓我嗅到這樣的味道。在房地產市場素來有『空頭總司令』稱號的政大地政系教授張金鶚,現在擔任台北市副市長,之前曾經在媒體表示,如果是自住需求,而且手上資金也不是問題,那麼蛇(2013)年會是很好的進場時機,因為今年萬一沒買而房價上漲的話,那麼帳面上的損失是很大的。

市場上有人看多,有人看空,這倒也正常,但當一向看空的人卻要大家進場,還說萬一沒買而房價上漲的話,那麼帳面上的損失是很大的,這樣看來,市場上似乎已無人看空。當全部的人通通看好,這會不會呼應了股市的現象,所有的人一面倒看好時,恐怕股價已經到頂,這是要觀察的第一個現象。

其次,當大台北的房價漲到一個程度,大家開始用比較的心態,說中南部會補漲,這也好像是股票市場一樣,同一族群的股票,績優龍頭股漲了以後,就會帶動落後的股票補漲。但我認為,台灣各區域對居住的需求、供給大不相同,觀察各縣市淨遷徙人數來說,台北是增加的,台中是增加的,但高雄卻是減少的,大台北的房地產具有的漲價條件,中南部未必有,這種齊頭式的補漲有道理嗎?而且要注意所謂的補漲,以股票市場來說,當出現補漲的現象時,這是群魔亂舞,往往已是漲勢的末端,補漲的股票也容易被打回原形,回到起漲點,追高不可不慎,這是要觀察的第二個現象。

再者,根據近來房地產的調查統計,普遍出現量縮的現象,以股票的觀念來說,當價格上漲,量卻沒有跟上,本來價格就是可以操控的,但量必須靠白花花的銀子紮紮實實的買出來,所以不能只看價格,要觀察量才能知道是漲真的還是漲假的,像這樣『價漲量縮』,明顯就是背離、虛漲的味道,要小心這會不會是『假突破真拉回』,這是要觀察的第三個現象。

回想當初我在SARS時期買的房地產,現在看來當然是成功的投資,但當時可是一點好消息也沒有,跟現在喊著補漲的氛圍大不相同。將來你可以觀察,當好多人繼續喊著房地產的好消息,說無論如何房地產就是繼續漲,聲音越來越大聲,但房地產的價格卻未跟著上漲,那恐怕房地產就要起跌了。

(本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容)更多內容歡迎前往試閱……

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蔡志雄 包租公

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