文／蔡志雄
房東、房客與房子之間各存在著什麼樣的關係？因為房東有權狀是所有權人，可是三分之二的房價根本是房客用二十年的租金去繳本息來的，你可知道房客與房東究竟差在哪裡？
房東跟房客的差別只是頭期款而已
我第一次買下附車位的套房當房東，花了不到三百萬，頭期款大概一百萬左右，一開始房客每個月匯的租金還要墊一些錢才夠繳本息，但之後買進的物件隨著設備增加租金慢慢調整，房客每個月租金拿來繳本息都還有剩，所以，除了一開始我繳的頭期款，整整二十年的房貸幾乎都是房客繳的，但繳完房子是我的。當然，一定有人會想，房子出租有這麼容易嗎？總有閒置期吧？所以我在後面的章節會教大家當房東的十大絕招，包括用『三天快速出租法』來縮短閒置期，這可是我累積十多年的精華。
所以，看出來了嗎？繳得起百萬頭期款的是房東，繳不起頭期款的是房客，但整整20年的貸款，也就是三分之二的房價根本是房客用租金繳清的，可是房子卻是房東的。所以簡單講，房東跟房客的差別，不過就是頭期款而已，付得出頭期款的當房東，付不出頭期款的只能租房子替別人繳貸款。
只要準備好頭期款，等待房價適中的價格，就可以買屬於自己的房子。在此我要鼓勵許許多多還在租房子的房客，看清楚這個問題，當房價適中的時候，就算還沒有能力買房出租，至少要當聰明的屋主，買屬於自己的房子。沒有人注定永遠當房客，房客也可以晉身有房一族，進而變成房東。至於何謂『房價適中』的標準，讓我們繼續看下去。
房價適中與多空時機的判斷
無論是自住型或是出租型的房子，都要在房價適中的時候買進，我知道在現在房價高漲的時候說房價適中，聽起來好像是神話，但如果有人說房價永遠不跌那才是神話！你看之前黃金下跌前不是有許多人看到每盎司二千美元，但就在眾人看多之際卻下跌到只剩下每盎司一千二百美元，而股票漲漲跌跌更是常見，哪一樣資產只有漲沒有跌？房價怎麼可能永遠不跌。
那未來怎麼看房價適中呢？不管自住型或是出租型的房子，我認為可以用租金的年投資報酬率來判斷，當租金年投資報酬率有4%以上就是適合的房價。
當租金的年投資報酬率越低，也就代表租金相對便宜，所以房東越難當，除非早早便宜買進的房東，如果像現在這麼高房價進場的房東根本不划算，普遍來說投資報酬率不到2%，如果以投資報酬率2%來算，1坪30萬，總價360萬的房子，每個月只能出租收租金6,000，但以七成房貸來計算本息卻要繳一萬多元，也就是租金根本繳不起房貸，這時候大家可以選擇當『聰明的房客』，其實是占房東的便宜。
但當租金的年投資報酬率高於4% 以上，例如1坪30萬，總價360萬的房子，你去租每個月要花租金12,000，假如是買房子，除了要準備自備款，以七成房貸來計算本息也差不多繳一萬多元，這時候你就要選擇當『聰明的屋主』，努力準備一百萬出頭的自備款，寧可再貼一些拿來繳房貸，不只20年後房子是你的，這20年當中你住的可是自己名下的房子啊，愛怎麼裝潢隨你高興，也不用害怕房東亂漲租金或趕人。
當然，我還要鼓勵大家，當租金的年投資報酬率高於4%以上，除了要買屬於自己的房子當『聰明的屋主』外，能力允許的話要繼續打拼，買房出租當『聰明的房東』啦。
只要用租金年投資報酬率4% 的標準來判斷，這樣你就知道什麼時候要當『聰明的房客』，占房東的便宜，什麼時候要當『聰明的屋主』或『聰明的房東』了。
（本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容）更多內容歡迎前往試閱……
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