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蔡志雄 蔡志雄律師,不動產經紀人考試榜眼,執業律師十餘年,專長為婚姻家事相關領域,平日喜愛以獨立思維觀察投資波動,曾在廣播與電視節目中分享婚姻法律心得及投資觀念,期許大家共享經濟自由的樂趣。
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享受租屋生活品味 交由房客來裝潢 主顧皆宜的租約如何簽?

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#租屋 #房租 #房東 #房客 #租金 #住的故事

文/蔡志雄

在房價偏高的地區,買屋出租並不划算,因為以高昂的房價進場,投資報酬率如果不能達到4%,而且當房東還要替房客修理東西,電視,冷氣壞掉換新,一花就是上萬元,那還不如選一些穩定收益超過5%的股票、基金還來的輕鬆一點。至於房客也可以用少少的租金就住在相對房價較高的房屋裡,因為房屋出租的投報率低,租金相對便宜,房客其實也很划算。那我為什麼還說,一輩子還是要擁有屬於自己的房子呢?除了不能一輩子租房子替別人繳房貸外,畢竟房子是租來的,租約到期房東要你搬就得搬,我當律師就處理過房客花了幾十萬裝潢,結果被房東趕跑的案例。

畢竟居家風格代表一個人的品味,誰不想住在自己夢想的房屋規劃、格局裡?只是現在的房價很高,所以許多人只能選擇租屋居住,但要租到一間房子的裝潢、格局剛好也符合自己的風格,實在不容易,於是現在出現一種趨勢,就是房客跟房東租房子以後,自己出錢裝潢。

但是房客裝潢房子也要花上一筆不小的費用,萬一花個幾十萬甚至上百萬裝潢好卻被房東趕跑該怎麼辦?還有房子裝潢好,房東亂漲價怎麼辦?房東將來回過頭來說不同意裝潢又該怎麼辦?房客需要回復原狀嗎?房客搬家的時候可以跟房東要回裝潢費嗎?這些都是房客準備跟房東租房子自己裝潢以前,需要先瞭解的事情。

首先,避免將來被房東隨意趕跑或任意調漲租金,當然不能一年一簽,而是要簽定長期的租約,同時把租金約定好。房客願意花錢把房子裝潢得更漂亮,簽定長期的租約,房東可以省得老是花時間找房客,暫時也不會有閒置期,這是利人利己,兩全其美,房東應該不會不願意。只是要簽多久的租約?三年?五年?十年?如果照法律的規定,租約最長的期限是二十年,但我想不會有房客想要一簽就是二十年的租約吧,所以簽個五年左右的租約,應該是適宜的。

除了租約的期間,重點就是租金也要在租約裡頭清清楚楚約定好,看是固定的租金,在租約的期間內都不能變動,或者每年按多少的比例調整,這都要在裝潢前講好、白紙黑字明明白白寫好。只要是定有期限的租約,縱使因為房屋價值的升降,任何一方,都不可以聲請法院增減租金。

同時在租約裡,還要註明房東同意房屋由房客自行裝潢,裝潢過程房客也可以適度跟房東一起參與、溝通、討論,如此都可以避免爭議。在這裡要特別注意的事情是,租的房子有問題,像是漏水、馬桶不通、水龍頭壞掉,通常房東要負責修理,但是房子經由房客自行裝修以後,要是出問題該由誰負責恐生爭議,最好還是在租約裡寫清楚,房屋雖由房客裝潢,但房屋有問題,依然要由房東負責修理,對房客比較有保障。

既然房屋是房東同意房客裝潢的,當然會增加房屋的價值,將來租約到期房客不租了,就可以請求房東償還依租約到期當時現存增加的價值。不過與其等租約到期再來爭議那個時候到底裝潢還剩下多少價值,倒不如在簽訂租約時雙方就註明清楚三折、二折等一定的比例或金額,應該會更好。

當然,不管幾年的租約還是會有到期的一天,到期以後房東要如何調整房租,房客自己心裡也要有所準備。那會不會簽了五年的租約,過個兩年,市場普遍的租金都往下掉,房客不就吃虧了!真的這樣也只能歡喜甘願啦,固定租金當然有可能碰上市場租金水平下降的風險,沒有一件事情是只有優點沒有缺點的,就像我當律師常常跟當事人說的一句話,通常擺在我們面前的不會有一百分的選項,你只能選擇你認為將來損害比較小的那一個囉。

(本文摘自「我是612-我當包租公 包租公律師蔡志雄教你一千萬退休投資術」著作內容)更多內容歡迎前往試閱……

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蔡志雄 包租公

 

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