訂閱作者的最新文章 胡偉良
胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
人氣 62106 評論數

疫情下的房市大變局 近期房價會這樣走(3)

相關關鍵字

#疫情 #新冠肺炎 #房地產 #營建 #房價 #通貨膨脹 #低利率 #多空觀點
文/胡偉良
 
4,房地產的成本結構
 
營造成本上漲之勢目前看來很難改善,營建材料中的主要原物料,水泥、砂石在政府強制要求河川砂石減量採收,及大陸砂石禁運下已經造成混凝土價格的暴漲,近期國際木材價格也飆漲,鋼鐵在碳中和趨勢下,已成稀缺原物料,高鋼價已是長期趨勢。另一方面,營造業在政府保障本地勞工的大旗下,缺工現象也很難改善,這些都造成營造成本的大幅調升;加上都會區土地的稀缺性,地價只漲不跌。
 
在營造成本及地價持續雙漲的情況下,新房房價將很難下跌。根據筆者自家公司的營造成本估算,成本上漲已逾2成以上,疫情下,影響甚至還會加劇,在當前建設業利潤日趨微薄(與往常相比,利潤已經砍半),在新房房價難以下修的效應下,要期待日後房價普遍下跌將會是遙不可及,倒是,日後房地產業者的生存將愈來愈不容易,逾半的業者將倒閉或退出市場。
 
疫情下的房市大變局 近期房價會這樣走(3)示意圖/好房網News記者呂詠柔攝影
台北市110年度優良公寓大廈評選活動,報名期間將延長至7月23日截止。示意圖/好房網News記者呂詠柔攝
 
5,通貨膨脹和低利環境
 
在現有的貨幣體系下,美國充當了全世界的中央銀行,向全球徵收著鑄幣稅,通過美元霸權引導其他國家資產價格起落。由於美元超發的結果當然導致美元貶值,當美元走弱時,以美元計價的商品就容易上漲,因為你必須用更多的美元才能買到相同的商品,在美元交易占全球貿易總量60%以上的情況下,原物料漲價就不難理解。另一方面,疫苗的出現加上各國政府的強力拉抬經濟,需求的復甦速度加快,但生產活動卻無法跟上需求的腳步,也造成了物價的上漲
 
4月美國消費者物價指數(CPI)較去年同期增長4.2%,是2008年經濟危機以來最大的增長;4月生產者物價指數(PPI)與去年同期相比增加 了6.2%,更創下2010年以來歷史新高。到5月通膨的情況甚至更加嚴苛,知名經濟學教授西格爾即表示,美國的通貨膨脹率將在未來兩三年之內突破20%,相當於上世紀70年代美國惡性通脹的情景。
 
台灣做為一個資源貧瘠的島國,先將因進口原物料上漲,而面臨輸入性的通貨膨脹,之後,伴隨疫後消費需求的增加,會再加劇通貨膨脹的可能。不久前,主計總處公布今年5月消費者物價指數(CPI)為2.48%,是繼上月2.10%之後,連續第2個月超過2%,而上一次連續兩個月超過2%已經是10年多前的事了。
 
其實不只是CPI,代表批發價格的躉售物價指數(WPI)漲得更凶,4、5月這2個月的上漲幅度分別為10.29%和11.33%!
 
這一波的通膨不是只在台灣發生,其實全世界都出現通膨的現象,而且CPI與WPI同時出現,這是比較少見的情況,可以肯定的說,這次的通貨膨脹是躲不過了。
 
低利環境一向是購房的最大推動力量,只要利息負擔小於租金支出,民眾購房的熱情就不會被澆熄。做為全球利率領頭羊的美國美聯儲已一再堅定的表示2023年以前,美國不會調升利率。
 
為了減少通貨膨脹對一般民眾的生活衝擊,我國央行近期雖有可能調高利率,不過幅度應該很小,對房貸負擔的影響微乎其微。
 
另一方面來看,房地產也正是吸納資金的最大的蓄水池,在資金漫溢,國內經濟極待重整的當下,房地產會是一個好的出路,也是削減通貨膨脹的有效工具。在缺工、短期交易停滯、房地合一2.0實價登錄2.0齊發、中小型業者退出市場的影響下,房市的供應量短期內會大幅減少,除了一些業者及房產所有權人為了生存及救急,可能會進行減價、讓價外,大部分房價仍將維持堅挺。
 
短期:交易停滯,房價有短暫下跌的可能
 
就像去年年初的疫情初期,房市一片悽風苦雨,大家都不敢進場,當時筆者就鼓吹是進場的好時機,下半年起房市果然開始大漲,這不是筆者會預卜先知,而是勢之必然。
 
如果你是剛需,有買房、換房的需求,而且也買得起,現在會是進場的好時機,可以享受到當前的政策利多和此時市場充沛的不同房源。做為房地產的「全線」參與者,我看到這個產業正面臨原物料、人工短缺的困難,營造成本正在上升中,所以不要期望房價會大跌。」(這是去年5月我在本專欄「2020 的寒冬疫情 你該如何守護你的房地產?」的一段話,去年6月起台灣的房市開始大漲,像去年這樣的情形同樣的可能發生在今年的當下。
 
台灣的三級警戒措施已經確定延長,再加上第三季原本就是台灣房地產的銷售淡季,因此,台灣第三季的房地產將會是交易停滯的一季,一些因疫情失業的、經營小商店的老闆、小型建商,都可能因資金的壓力被迫拋售房產,這也會是剛需族乘機進場抄底的好時機。但此時,買方更要特別注意這幾年「因為營造成本上漲可能衍生的工程品質瑕疵」。
 
中長期:報復性反彈
 
後續內容請閱讀本標題之續篇。

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活