訂閱作者的最新文章 胡偉良
胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
人氣 25232 評論數

疫情下的房市大變局 你該這麼做(2)

相關關鍵字

#疫情 #通膨 #房價 #高房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
房地產是什麼?
 
首先,我們必須了解,房地產不僅具備居住屬性,也同樣的具備了金融屬性,也就是房地產除了做為日常居住之用外,也要考量它做為投資、抗通膨、融資、救急的金融功能,當然防疫功能也成了疫情下的意外發展。除此之外,它的財務槓桿效能更超越其他所有的理財工具。只要做對了,其報酬率是倍數放大的。
 
疫情下的房市大變局 你該這麼做(2)(示意圖/好房網News記者林和謙攝影)
台北市建築管理工程處為協助社區居民提升生活品質,免費輔導公寓大廈成立管理委員會。圖/好房網News記者林和謙攝
 
其次,房地產只漲不跌的觀念要調整,在政府嚴打炒作之下,短期炒作不再是獲利的保證,沒有買對產品、地點、區域、時機,都 將影響你的買房結果,因此,只要不斷學習和研究房地產的相關知識,你就會發現它是物超所值。
 
再來談談房地產的投資功能,從現實面來看,優質房產可以增值也容易變現,尤其當你只是一個普通人時,房產是比較容易學習和上手的穩妥理財方式。很可惜,在居住正義的大旗下,房產投資被嚴重的污衊。
 
這裡,我必須強調,當你擁有1房以上時,你的第2房才能發揮投資效能,畢竟,1間房只是生活必需品。
 
影響未來房價走向和房地產發展的因素:
 
1,政府的房地產管制措施
 
政府原本宣示的房地產管制政策是:打炒房而不是打房。但在打炒房而房價依然上漲的情況下,又逐漸加大了力度,演變成為壓抑房價的打房。殊不知在當前營造成本及地價持續高漲的情況下,縱然把大多數的建商打倒、打死,房價依然很難下跌。
 
房地產畢竟是與大多數民眾生活、財產攸關的產業,除了提供民眾住的場所,也是民眾在借貸時的抵押擔保品,保持房價的平穩必然是政府的主要施政方針,因此,可以預見,在短期內,政府的房地產「管制」措施「應該」  不致於加大,甚至可能放寬。
 
2,民眾和銀行的預期心理
 
疫情過後,民眾的人生觀、價值觀和對房產的態度都會逐漸改變,民眾購房會更注重結構的安全性、居住的舒適性、房子的防疫功能,因而依1999年以後新的耐震規範設計、施工的房子,採光通風好、隔音佳、智慧化的居宅,會逐漸成為民眾選屋的重要考量因素。另一方面,除了居住功能,民眾買房也會同時考量房子的救急、融資功能,因為房子除了具備居住功能外,更是民眾用來救急和融資的最方便工具, 
 
銀行,基本上是靠借出與存入的利息差賺取利潤的營運機構,因為利差不大,使得銀行往往成為最膽小的風險承擔者,長期以來,房地產一直是借款人借貸的最妥當的擔保品,這也說明了房地產的可靠性。疫情過後,銀行對房產的估值「可能」會趨於保守,而其抗跌性、安全性、流動性也會更加受到銀行在估價時的重視。
 
3,國民生產毛額(GDP)
 
基本上,房價必然伴隨著國民生產毛額的增加而上漲,這是全世界百年來的通則,GDP不成長房價卻上漲是炒作,而GDP增長房價卻下跌也是歷史上少見。
 
在美中對抗的氛圍下,一些美國科技大廠紛紛移師台灣,包括美國政府都開始在台灣置產(買辦公室及員工宿舍),再再都顯示美國深根台灣的企圖,這是和美國昔日的作為截然不同的。
 
台灣在科技業的基礎牢靠,不少全球供應鏈已移師台灣,包括微軟、Google與亞馬遜等國際大廠,都在台灣設立高科技研發中心,這些都促使台灣逐漸往附加價值觀更高的科技產業轉型。
 
台灣的經濟已經呈現「K」型發展,也就是部分產業(金融、科技、產業龍頭企業⋯)及高所得者其收益愈來愈高,而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…則愈來愈衰。未來台灣的「富者愈富,貧者愈貧」現象將難以避免。整體來看,在出口及民間投資動能旺盛帶動下,台灣今年的GDP仍可達到5%(甚至以上)的成長。
 
新竹、台南將伴隨高端科技的發展蓬勃發展,年輕的科技人才不斷移入,這些區域的房地產漲價毫不稀奇。
 
4,房地產的成本結構
 
後續內容請閱讀本標題之續篇。

好房News粉絲團

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 樂生活