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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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出乎意外的疫情下 房地產將會如何發展?

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#疫情 #房地產 #現金 #房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
當歐美因疫情逐漸穩定而重啓經濟活動的當下,5月15日開始,我們卻因疫情爆發而陷入困境,經濟狀況混沌不明,房地產活動也因此趨於停滯。
 
我們中的大多數人從未經歷過如此嚴重的危機,因此憂患意識不強,這一次因疫情爆發、缺水、斷電的危機讓我們突然醒悟,原來我們的狀況並不如原先自以為的那麼美好,疫災在短期間橫掃雙北,並進入三級防疫警戒,我們一直引為傲的防疫成效瞬間歸零,由雲端墜下。
 
出乎意外的疫情下 房地產將會如何發展?(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
從高速公路沿文化一路往A7重劃區行駛,沿路都是看板與指示牌。   好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
先說自處之道,要「貯備一些現金在手,以備不時之需。」
 
比如家庭日常生活支出占總支出的一半以上時,建議準備6個月以上的生活備用金。如果工作比較穩定的話,比如是公務員或在上市、櫃公司上班,可以適當減少現金儲備,但儘量不要低於3個月的生活準備金。
 
一、未來房市會怎麼走?
 
1,政府的管制措施趨嚴
 
不可否認,在居住正義大旗下,房市將會面臨政府更嚴苛且更細緻的管控。以後想靠短期的房產炒作獲利將會很困難。
 
在這種背景下,如果還是有「投資」房產的想法,一定要選擇「核心」城市的「核心」地段,將抗跌性、安全性、流動性放在首位,投資的期限也要調整成中長期。
 
2,「K」型經濟發展,富者愈富、貧者愈貧
 
台灣的經濟已經走向「K」型復甦的經濟發展,也就是部分產業(金融、科技、產業龍頭...)及高所得者將從復甦中獲益;而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊、餐飲…則受害加劇。未來台灣的經濟結構會轉往科技業發展,「經濟成長伴隨貧富差距」的情形將難以避免,富者愈富、貧者愈貧。因此,部分民眾買不起房的問題只會日趨嚴重,這些人住房問題將愈來愈需仰賴政府的社會政策來解決
 
3, 房地產的成本結構很難下跌
 
營造成本上漲之勢目前看來很難改善,營建材料中的主要原物料,水泥、砂石、木材、鋼鐵走向高價已是長期趨勢,營造缺工現象也很難改善,加上土地的稀缺性,地價只漲不跌,在營造成本及地價持續高漲的情況下,新房房價將很難下跌。
 
4,通貨膨脹和低利率
 
美國的低利率、無上限的量化寬鬆政策,加上拜登即將投入的6兆美元基礎設施刺激計畫,將引爆全球的流動性泛濫,也把大量貨幣超發的後果(通貨膨脹)攤給了世界的其他國家,包括台灣,全球原物料都已經大漲。
 
通貨膨脹已經成型,貨幣貶值的憂慮將促使民眾購買資產(包括房地產)來保值、避險。加上房貸的低利率使得買房的需求只旺不衰。
 
5,台灣房地產的變局即將發生
 
買房並不是看價格,而是看質。
 
疫情使得民眾的人生、價值觀都將逐漸改變,民眾購房會更趨理性,像是因注重結構安全,而選擇依1999年以後新的耐震規範設計、施工的房子,更關心居住的舒適性,而選擇採光通風好、隔音佳、智慧化的居宅,而這樣的房子也更具防疫、防災功能。
 
另一方面,因為房子除了具備居住功能外,更是民眾用來融資貸款的最方便工具,因此其金融屬性和增值性也同樣會納入民眾的買房考量。
 
大城市的優質房產,常伴隨地區經濟發展帶來的紅利,持有到這樣的房產,就是拿到了這個城市的股份,地區發展越好,創造的財富越多。
 
這個時候,買房更不要只看價格,特別便宜的房子一般都會有品質上的重大缺陷,否則,它根本賣不掉。疫情後,台灣房地的兩極化走向將日趨明顯。

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