文／胡偉良
日本、美國的前車之鑑
早在上世紀90年代初期，在泡沬化前夕，日本政府提高了貸款利率，刺破了房地產泡沫，衍生了金融危機，使大量炒房者的房產成為負資產。
而本世紀的2008年，美國爆發了次貸危機，不僅讓炒房者破了產，而且還使以雷曼兄弟為代表的金融機構破產，甚至還危及全球金融體系。所以，只要金融危機一來，炒房者大多難逃破產之路。
台灣的房地產會崩盤嗎？炒房客真的穩賺錢不賠？（示意圖／好房網News資料照）
房價大跌會衍生金融危機
今天的台灣經濟和房地產已經形成了緊密的唇齒關係，以2019年為例，購置住宅貸款餘額7兆4,125.48億元， GDP估計在18兆8,986億元，以房貸餘額7兆4,125.48億元/GDP 18兆8,986億元=39.22%（已接近危機上限40％）。若以購置住宅貸款餘額＋房屋修繕貸款＋建築貸款) 來看，更占了GDP比重的50.70%。
因此假若房價大跌，那麼首當其衝的將是我們金融業者，之後就是整體經濟，其影響絕對超過一般人的想像，也因此必然促使政府進場護盤，所以在正常情況下，經房價大跌引發金融危機的機率不大。反而，聰明的政府都會提前因應，預做準備。
金融危機將導致資產減值
那可能有人會問，倘若金融危機來了，為什麼炒房者會面臨破產的結局呢？首先，當今的社會是信用經濟，而金融危機爆發後，社會信用就發生根本性變化，銀行不敢把錢貸出來。炒房者在遇到資金缺口後，無法再從銀行那邊融到更多的資金或只能借到高成本資金，而隨著融資成本上升，炒房者的還貸壓力增大，一旦資金鏈斷裂，炒房者的房產很可能會被法院拍賣，炒房者也會隨之破產。當年，日本央行提高房貸利率，日本房地產泡沫被刺破，高位接盤的炒房者資不抵債，一夜破產的案例比比皆是。
金融危機將導致房地產有價無市、資不抵債、炒房者破產
再者，過去大量游資湧向房地產市場，這也必然會導致房價上漲，吹大房地產泡沫。而當一個國家面臨真正的金融危機時，匯率會開始大幅貶值，大量海外資金會加速撤離房地產市場，他們獲得了前期匯率上漲以及房價上漲的收益，得以全身而退。但當地炒房者卻往往無路可逃，這使得當地房價會出現「有價無市」局面，或者直接出現大跌。當年日本房價下跌超過65%以上，海外游資紛紛撤出，最終倒楣的還是本地炒房者，他們長期資產為負，到了資不抵債的程度。
疫情下的台灣經濟，還能炒房嗎？
全球的經濟在疫苗發現後出現了生機，尤其是台灣，疫情原本就不嚴重，在全世界的資金大放水和中美對抗的情勢下，經濟上反而因禍得福，走的愈來愈順暢，高科技產業更是蓬勃發展，在營建成本的漲價推動下，房價原本就面臨上漲的局面，而炒房客本來就是比較機伶的一小撮人，他們看到了房地產即將再起的趨勢，搶先入場，此時若未加遏止，2003年的房價飆漲有可能再次重演。好在政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」，因而提早預防，接連推出重手迎戰，像實登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制，一下子截斷了投機的通路和大幅獲利的可能，把大多數的炒房行為掃地出門，日後炒房客、投機建商的斷頭風潮將不可免。
但是，營造成本的上漲已是不可逆的趨勢，因此此時進場、勤看屋才是聰明作法，若一昧抱著等房價大跌再進場看屋買屋，可能反而會錯失良機。
