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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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台灣的房地產會崩盤嗎?炒房客真的穩賺錢不賠?

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#打炒房 #高房價 #房貸 #低利率 #新冠肺炎 #多空觀點
文/胡偉良
 
日本、美國的前車之鑑
 
早在上世紀90年代初期,在泡沬化前夕,日本政府提高了貸款利率,刺破了房地產泡沫,衍生了金融危機,使大量炒房者的房產成為負資產。
 
而本世紀的2008年,美國爆發了次貸危機,不僅讓炒房者破了產,而且還使以雷曼兄弟為代表的金融機構破產,甚至還危及全球金融體系。所以,只要金融危機一來,炒房者大多難逃破產之路。
 
台灣的房地產會崩盤嗎?炒房客真的穩賺錢不賠?(示意圖/好房網News資料照)
外資商仲高力國際1日公布今年第三季辦公室市場行情報告,台北市信義區的商辦租金年漲幅超過5%。好房網News記者李彥穎攝
 
房價大跌會衍生金融危機
 
今天的台灣經濟和房地產已經形成了緊密的唇齒關係,以2019年為例,購置住宅貸款餘額7兆4,125.48億元, GDP估計在18兆8,986億元,以房貸餘額7兆4,125.48億元/GDP 18兆8,986億元=39.22%(已接近危機上限40%)。若以購置住宅貸款餘額+房屋修繕貸款+建築貸款) 來看,更占了GDP比重的50.70%。
 
因此假若房價大跌,那麼首當其衝的將是我們金融業者,之後就是整體經濟,其影響絕對超過一般人的想像,也因此必然促使政府進場護盤,所以在正常情況下,經房價大跌引發金融危機的機率不大。反而,聰明的政府都會提前因應,預做準備。
 
金融危機將導致資產減值
 
那可能有人會問,倘若金融危機來了,為什麼炒房者會面臨破產的結局呢?首先,當今的社會是信用經濟,而金融危機爆發後,社會信用就發生根本性變化,銀行不敢把錢貸出來。炒房者在遇到資金缺口後,無法再從銀行那邊融到更多的資金或只能借到高成本資金,而隨著融資成本上升,炒房者的還貸壓力增大,一旦資金鏈斷裂,炒房者的房產很可能會被法院拍賣,炒房者也會隨之破產。當年,日本央行提高房貸利率,日本房地產泡沫被刺破,高位接盤的炒房者資不抵債,一夜破產的案例比比皆是。
 
金融危機將導致房地產有價無市、資不抵債、炒房者破產
 
再者,過去大量游資湧向房地產市場,這也必然會導致房價上漲,吹大房地產泡沫。而當一個國家面臨真正的金融危機時,匯率會開始大幅貶值,大量海外資金會加速撤離房地產市場,他們獲得了前期匯率上漲以及房價上漲的收益,得以全身而退。但當地炒房者卻往往無路可逃,這使得當地房價會出現「有價無市」局面,或者直接出現大跌。當年日本房價下跌超過65%以上,海外游資紛紛撤出,最終倒楣的還是本地炒房者,他們長期資產為負,到了資不抵債的程度。
 
疫情下的台灣經濟,還能炒房嗎?
 
全球的經濟在疫苗發現後出現了生機,尤其是台灣,疫情原本就不嚴重,在全世界的資金大放水和中美對抗的情勢下,經濟上反而因禍得福,走的愈來愈順暢,高科技產業更是蓬勃發展,在營建成本的漲價推動下,房價原本就面臨上漲的局面,而炒房客本來就是比較機伶的一小撮人,他們看到了房地產即將再起的趨勢,搶先入場,此時若未加遏止,2003年的房價飆漲有可能再次重演。好在政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」,因而提早預防,接連推出重手迎戰,像實登錄2.0、房地合一2.0、選擇性信用管制,一下子截斷了投機的通路和大幅獲利的可能,把大多數的炒房行為掃地出門,日後炒房客、投機建商的斷頭風潮將不可免。
 
但是,營造成本的上漲已是不可逆的趨勢,因此此時進場、勤看屋才是聰明作法,若一昧抱著等房價大跌再進場看屋買屋,可能反而會錯失良機。

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