文／胡偉良
很多追蹤我在房地產論述的讀者，都知道我並不是隨時都唱旺房地產。我從2009年開始深入研究房地產，並決定把房地產當成我下半輩子的事業後。經過1、2年的研究，就警覺到當時的房地產已經步上了不正常的運行軌道，2011年起，我就一再的撰文提醒讀者，台灣的房地產已經邁入不合理的高峰，進場會有套牢或虧損之虞，但當時房價卻還是持續上漲，到了2014年年底房地產才開始止漲，2015 年開始急速下跌。大多數的人都把當時的房價下跌歸因於政府打房（囤房稅、房地合一、選擇性信用管制），我卻認為不盡然如此，政府一連串的打房措施是「防範」了房市的驟然崩盤，「疏導」了房價的下跌（軟著陸），而不是房價下跌的主因。其實2011年的房市交易量就已從高峰下墜，也顯示當時的房價已是強弩之末，能接手的買方已經不多，加上待售餘屋量快速增加，房市下跌之勢已經形成，而政府的打房措施算是「剛好」而已，防止了房價繼續虛漲引發的暴跌和崩盤。
我的觀點是：2003年起的房價上漲，是房市週期下（前一波的熊市持續了12年之久）所蓄積的購屋能量，加上資金行情所引發，隨後炒作助長了行情，引爆了飆漲之風。2015年開始，房市止漲走跌，「不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命」，這是炒房後的合理發展。當時我也推估在正常情況，房價會止漲到2023年（參閱我的另一篇文章「2003~2014年的房價飆漲合理嗎？房價還會再漲嗎？」）。
過去20年台灣高房價的回顧和解讀。（示意圖／好房網News資料照）
沒想到2020年的疫情引發了全球的資金大放水，造成全球的流動性泛濫。
2020年的台灣在中美對抗之下，經濟上反而因而獲益，GDP 順勢成長，到了下半年，又碰上營造成本（工料）上漲，加上2020年後的房市（熊市）週期已開始走向末段，台灣的房價再起之勢躍然成型，此時，若順勢發展，類似2003年那一波的房市飆漲難免再度啓動。
好在，政府已經看到了「房市的上漲預期」正在形成，在超前部署下防範未然，打消了另一波可能的房價飆漲。
至於未來的房價走向，筆者認為要看下列因素。
1，國內的未來經濟（GDP）增長率
台灣的經濟已經走向「K」型復甦，也就是部分產業（金融、科技、龍頭企業⋯）及高所得者將從復甦獲益，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…反而會更加受創。未來「經濟成長伴隨貧富差距」的情形將難以避免，富者愈富，貧者愈貧。而富者正好也是最會買房的一群。
2，房地產的成本結構
營造成本上漲之勢目前看來仍難改善，加上土地地價只漲不跌，在營造成本持續高檔的情況下，房價將很難大幅下跌。
3，美國振興經濟下引發的國內通貨膨脹
美國的低利率、無上限的量化寬鬆政策，加上即將釋出的3~4兆基礎設施刺激計劃，將引爆全球的流動性泛濫，也把大量貨幣超發的後果（通貨膨脹）攤給了世界的其他國家。通貨膨脹的可能將促使民眾購買資產來保值、避險。
4，抑制炒房的成效
在正常情況下，房價原本就伴隨著經濟成長緩步上升，但炒房卻改變了這種情勢，在炒作下，房價「快速而高幅度」的上漲，形成了已購房者對還來不及買房人的財富掠奪。很多曾經買房、炒房迅速賺到錢的人，並不是因為這些人有什麼投資眼光或投資能力，而是因為炒房破壞和扭轉了正常的市場供需，造成整個社會財富的不公平重分配。筆者也完全認同抑制炒房，讓房屋回歸居住功能才是社會之福，也有利於房地產業的健康發展。
