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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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過去20年台灣高房價的回顧和解讀

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#高房價 #打房 #打炒房 #低利率 #寬鬆 #多空觀點
文/胡偉良
 
很多追蹤我在房地產論述的讀者,都知道我並不是隨時都唱旺房地產。我從2009年開始深入研究房地產,並決定把房地產當成我下半輩子的事業後。經過1、2年的研究,就警覺到當時的房地產已經步上了不正常的運行軌道,2011年起,我就一再的撰文提醒讀者,台灣的房地產已經邁入不合理的高峰,進場會有套牢或虧損之虞,但當時房價卻還是持續上漲,到了2014年年底房地產才開始止漲,2015 年開始急速下跌。大多數的人都把當時的房價下跌歸因於政府打房(囤房稅、房地合一、選擇性信用管制),我卻認為不盡然如此,政府一連串的打房措施是「防範」了房市的驟然崩盤,「疏導」了房價的下跌(軟著陸),而不是房價下跌的主因。其實2011年的房市交易量就已從高峰下墜,也顯示當時的房價已是強弩之末,能接手的買方已經不多,加上待售餘屋量快速增加,房市下跌之勢已經形成,而政府的打房措施算是「剛好」而已,防止了房價繼續虛漲引發的暴跌和崩盤。
 
我的觀點是:2003年起的房價上漲,是房市週期下(前一波的熊市持續了12年之久)所蓄積的購屋能量,加上資金行情所引發,隨後炒作助長了行情,引爆了飆漲之風。2015年開始,房市止漲走跌,「不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命」,這是炒房後的合理發展。當時我也推估在正常情況,房價會止漲到2023年(參閱我的另一篇文章「2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?」)。
 
過去20年台灣高房價的回顧和解讀。(示意圖/好房網News資料照)
3.	東區的高房價,對許多人來說搖不可及。
 
沒想到2020年的疫情引發了全球的資金大放水,造成全球的流動性泛濫。
 
2020年的台灣在中美對抗之下,經濟上反而因而獲益,GDP 順勢成長,到了下半年,又碰上營造成本(工料)上漲,加上2020年後的房市(熊市)週期已開始走向末段,台灣的房價再起之勢躍然成型,此時,若順勢發展,類似2003年那一波的房市飆漲難免再度啓動。
 
好在,政府已經看到了「房市的上漲預期」正在形成,在超前部署下防範未然,打消了另一波可能的房價飆漲。
 
至於未來的房價走向,筆者認為要看下列因素。
 
1,國內的未來經濟(GDP)增長率
 
台灣的經濟已經走向「K」型復甦,也就是部分產業(金融、科技、龍頭企業⋯)及高所得者將從復甦獲益,而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊…反而會更加受創。未來「經濟成長伴隨貧富差距」的情形將難以避免,富者愈富,貧者愈貧。而富者正好也是最會買房的一群。
 
2,房地產的成本結構
 
營造成本上漲之勢目前看來仍難改善,加上土地地價只漲不跌,在營造成本持續高檔的情況下,房價將很難大幅下跌。
 
3,美國振興經濟下引發的國內通貨膨脹
 
美國的低利率、無上限的量化寬鬆政策,加上即將釋出的3~4兆基礎設施刺激計劃,將引爆全球的流動性泛濫,也把大量貨幣超發的後果(通貨膨脹)攤給了世界的其他國家。通貨膨脹的可能將促使民眾購買資產來保值、避險。
 
4,抑制炒房的成效
 
在正常情況下,房價原本就伴隨著經濟成長緩步上升,但炒房卻改變了這種情勢,在炒作下,房價「快速而高幅度」的上漲,形成了已購房者對還來不及買房人的財富掠奪。很多曾經買房、炒房迅速賺到錢的人,並不是因為這些人有什麼投資眼光或投資能力,而是因為炒房破壞和扭轉了正常的市場供需,造成整個社會財富的不公平重分配。筆者也完全認同抑制炒房,讓房屋回歸居住功能才是社會之福,也有利於房地產業的健康發展。

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