訂閱作者的最新文章 胡偉良
胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
人氣 48056 評論數

2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?

相關關鍵字

#高房價 #房價 #房地產 #多空觀點
文/胡偉良
 
2003~2014年的房價飆漲是台灣民眾財富的一次重大分水嶺,有房和沒房從此在財產上截然不同,但是這一波的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?
 
1,台灣房地產的問題,可以從全球先進國家房市的共通性規律中去找到一般規律,再從台灣自身國情特徵中去發現其差異性。但華人超愛買房的情結等,將催生更澎湃的住房需求,這是差異所在。
 
2003~2014年的房價飆漲合理嗎?房價還會再漲嗎?(好房網News資料照)
微風商圈店面開標,但高房價的壓力迫使流標。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
 
2,從中期來看,在合理、正常的供需狀況下,未來台灣的六都的房價依舊會保持2~3%左右(2%的經濟成長率+1%的通貨膨漲率)的平均增長率,這是一個 “合理增長率”。
 
1870年到2012年,世界上14個先進國家的房地產價格的情況,這裡面有一個結構性的變化,1945年以前房價扣除通貨膨脹之後,它不怎麼漲,但是到了二戰以後就是1945年到現在大概是六、七十年的時間了,從歷史經驗上看,先進國家整體房價在二戰以後,它有一個普遍上漲的規律,也就是房價和經濟成長幅度,在排除比較顯著的通膨之外,幾近同步。
 
發展中國家在新世紀以來的房地產是一個什麼情況呢?
 
俄羅斯的經濟在新世紀以來,隨著油價的上漲,它的經濟也很好,特別是金融危機以前,其房價漲得也很高。
 
印度在新世紀以來經濟也漲得不錯,房價漲速也很快。可以看出,有一個基本的規律:一個國家只要經濟開始比較穩定快速地增長,那麼這個國家的房價都是上漲的,而且速度往往很快。
 
日本房價的快速上漲導致後續的崩盤
 
比較特別的是日本,日本的房價和其他主要國家的房價有一個很大的不同——就是它漲得最凶也跌得最凶。
 
德國的房價?
 
德國的房價很便宜,我們能不能學德國的經驗?
 
慕尼黑和柏林是德國的兩大城市。慕尼黑的房價其實和巴黎、日內瓦差不多,並不便宜,柏林雖然便宜一點,但是和巴塞羅那、維也納也是差不多的,所以我們很難說德國的城市的房價很便宜,所以「德國的房價很便宜」事實上是不成立的。
 
胡偉良觀點:
 
總結一下,只要一個國家經濟增長和城市化程度未達飽和,它的房價都會漲,而且會漲得很快。
 
在這個定性的意義上,台灣的房價上漲也就不足為奇。
 
房價的上漲速度?有沒有漲得過快?
 
有一個簡單的、經驗性的、粗略的公式(適用於中長期):
 
房價增速=經濟增長速度+通貨膨脹率(也有專家表示應不計入正常的通膨,而只計算比較大幅度的通膨)。
 
這個公式能不能夠解釋台灣的房價上漲?
 
從2003年到現在,我們的經濟增長速度,也就是GDP增速,2003到2008每年平均大約是4.5%左右, 2008到2017年,每年平均大約是2.7%左右,整體平均約為3.6%;通貨膨脹1.0%左右,這兩個數字加起來,大致就是4.6%。
 
過去這16年(2003~2019)我們的房價增速大概是多少?台北市平均大概是2.5倍上下,全省平均約在2倍上下,轉化成年增長率, 台北市約為6%,全省約為4.5%。
 
如果再把房價的上漲期調整為2003~2014年,那 麼台北市的房價年增長率則為:9%;全省的房價年增長率:6.5%。
 
都高於合理的4.6%,這當中的飆漲主要就是來自炒作。
 
所以2003年2014間的房價真的是漲過頭了,假使要回到4.6%的水準,應該要止漲到2024年(2003+21)。若不計入通貨膨漲時也就是2003~2014的房價上漲速度是超漲了,而不正常的超漲一定會面臨回跌的宿命。以目前的房價來看,台北市到2019年的房價年增速約為6%,仍是高於合理的4.6%,亦即仍是超漲,因此,我認為2010的房價會是雙北的一個比較合理的基礎水平。
 
當然,房價的漲跌從來就不是什麼簡單的事,牽涉因素也多,本文也僅僅是從一個簡化的角度,提出一個粗糙的估算而已。我也很佩服一些台灣的名嘴,憑著幾年的業界經驗,就敢沒來由、沒根據的信口開河,而竟然也有人會相信。
 
筆者最近經常被罵、被酸,被炒房客罵,被鍵盤族酸,唉,講真話真難。

相關文章

成為好房網Line好友

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

★好房網HouseFun,加我好友,房產最新消息每天整理給你→點我

頭版 總覽 圖輯 名家 雜誌 講座 專題 土壤液化 好房網TV 海外置產