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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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台北市的高房價有解嗎?

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#高房價 #台北市 #土地 #多空觀點
文/胡偉良
 
2020年了,又是新的一年,處在這樣一個過渡的時點,接下來的房價走向依舊是民眾最關心的問題。對於購房者來說,買了怕跌,不買也怕漲,在觀望中糾結成為了常態。
 
其實,不僅是購房者,就連業內的專家學者也出現了很大分歧。那麼,房價到底會怎麼走?
 
台北市的高房價有解嗎?(示意圖/好房網News資料照)
水利局表示,想要選離人潮拍攝101煙火,首推彩虹河濱公園。圖/台北市水利局提供
 
回顧過去幾年,在政府一連串的財金政策打壓下,房市止漲回跌,房市交易量與高𡶶時期相比,更是幾近腰斬,投機客幾乎完全退出市場,按照這樣的勢頭,房價下行似乎不可避免。
 
但是,現實情況是,像台北市這樣的熱點城市的房價整體依然保持高位盤旋,即使有下跌情況出現,但跌幅對於購房者來說也是杯水車薪,所以購房壓力並沒有實質減輕。那麼,支撐房價的根源到底是什麼呢?
 
說起房價上漲原因,不僅多,而且複雜。如果你去問不同的人,就會發現每個人可能會給你不同的答案。比如:資金的大量流入、房價看漲的預期、房子的地段、樓盤的配套、土地的價格、人為的炒作⋯等。
 
但是,筆者認為,在所有影響房價的因素裡面,根源還是在土地層面。以台北市而言,土地價格與房價的比值大多超過了0.6,也就是說,地價在房價當中佔據了60%以上的比重。顯然,地價上漲幾乎必然會推動房價上漲,說得再貼切一點,麵粉價格高了,麵包沒有下跌的道理
 
地價之所以上漲的原因,除了有財團「囤地」炒地皮外,還有一個重要原因就是土地供給不足。
 
讀過經濟學的都知道,對任何商品而言,供小於求都會引起價格上漲,而對房子這種特殊商品來說,房子供給不足也會推高房價水平,但更深層次的原因是土地壟斷、土地使用飽和所引起的住宅供給不足。住宅用地本身供給不足,再加上部分人士炒作地皮、和政府土地的不當閒置,地價和房價走高也就不難理解了。
 
因此不難看出,要想從根本上控制高房價,除了要限制民眾炒作地皮,也要增加住宅上樓地板的供給,亦即土地容積的增加
 
也就是說,要降房價,土地市場的調整和轉變是勢所難免。
 
一方面,雖然房地產在國民經濟中佔據不可忽視的支柱地位,但高房價已經對實體和消費形成了擠壓效應。
 
另一方面,土地作為一種生產要素,本身就是十分有限的資源,尤其是在寸土寸金的大城市,能夠用於大量住宅開發建設的土地原本就很少,其中又遍佈著老屋,受限於當今住宅土地的容積率限制,在老屋屋主普遍期待室內一坪換一坪的現實狀況下,使得這些老屋的改建難之又難。
 
另方面,在少數得以改建的案例中,為了滿足原住戶換回較大比例的需求,改建後的房價「勢必」走高,亦即不低於當前的房價,這種情勢的發展是非常不利於房價的降低。這也使得藉老屋改建來增加供給、減少需求的目標完全「破功」。
 
因此,除了持續大力推動危老改建外,像台北市這樣的大都會區,確實該認真而嚴肅的考慮放寬住宅區的容積率(從225%放寛到300%),否則要期盼台北市房價下降,危老改建遍地開花,都會是不切實際的期待和夢想。
 

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