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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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疫情下的房市大變局 房價會出現報復性反彈嗎?(4)

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#報復性反彈 #高房價 #買房 #新冠肺炎 #多空觀點
文/胡偉良
 
中長期:報復性反彈
 
疫情過後,百廢待興,經濟上更要重新啟動,啟動就需要資金,需要短時間天量的資金刺激,尤其需要運用基礎建設和房市這些立竿見影的傳統手段。
 
疫情下的房市大變局 房價會出現報復性反彈嗎?(4)(圖/好房網News資料照)
台北市文山區(好房網News記者蔡孟穎/攝影)
 
根據國外媒體(包括CNN)報導,「疫情下爆發恐慌性搶購房產(住宅)潮」 ,疫情拖垮經濟,但全球房價卻逆勢大漲,尤其在疫苗開打和疫情封鎖措施陸續解除下,預計房價還將持續強勁上揚,像:經濟合作發展組織(OECD)37個成員國、英國、德國、葡萄牙、紐西蘭. . . 等、房價一一大幅上漲,鮮少例外,紐西蘭、加拿大、瑞典,挪威和英國更是因為房價飆漲而出現房地產泡沫的警訊。
 
根據《經濟學人》《VOX》外媒的最新分析,今年以來美國有一半以上的住宅是以高於定價賣出;因此也讓今年美國住宅銷售價格中位數創歷史新高,比去年增加了24%;平均房屋從刊登上架到賣出的天數僅為17天,也遠低於去年平均值的36天。
 
不過,由於美國拜登政府,仍小心翼翼地呵護疫後脆弱的經濟,故雖然當前房市出現過熱現象,但政府仍不敢輕易打房。白宮辦公室發言人簡.波賽基(Jan Psaki )5月底指出,最近房價漲勢令人擔憂,許多美國人未來可能面臨買不起房的危機。
 
彭博經濟學家 Niraj Shah 說:「全球房價漲到前所未見的高點,背後由多重因素組成,包括超低利率、前所未見的財政刺激、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房屋供給有限,以及對全球經濟將復甦的預期心理。」
 
這樣的情形預期也將同樣的將在台灣發生。
 
經濟週期、產業週期
 
美國投行美林證券曾提出過一套很有名的資產配置理論----“美林投資時鐘理論”,它把宏觀經濟週期分為四個階段,分別為衰退階段、復甦階段、過熱階段和滯漲階段,處在不同的經濟階段,人們的資產配置策略大相逕庭。
 
那麼,當前我們處於怎樣的經濟週期呢?
 
第一,由於疫情初期,我們並沒有受到太大影響,在舉世“鎖國”的狀況下,我們的經濟反而表現突出。今年5月疫情的爆發,讓我們始料未及,經濟增速整體放緩,黑天鵝事件臨空而降。
 
消費、投資和出口是拉動經濟增長的三個重要因素,疫情對消費的打擊不消多說,餐飲、交通、娛樂行業遭受滅頂之災;疫情的全球蔓延,各國都傾向“鎖國”政策,好在台灣初期因疫情輕微,出口反而逆勢成長,加上大陸台商返台投資,使得我們今年第一季的GDP反而呈現8.92%成長,在5月疫情爆發及隨後實施的3級警戒下,則將大幅度影響全年度的GDP成長(原預估5.46%,近期調降為5.08%)。
 
在3級警戒下,民間消費大減,原本蠢蠢欲「漲」的物價短暫的受到壓抑,至於往後的發展,當視政府處理疫苗的方式和能力,在這裡筆者也不妄加評論,只能「合理」推斷,在解決了疫苗問題後,台灣的經濟將重新回到常軌,甚至突飛猛進(投資和出口增加,消費則看疫情發展)。
 
與以往的經濟循環不同的是,此次的全球性循環並不是單純由經濟的內生動力所推動,而是有疫情這個外部因素來催化,所以這次循環的節奏會與以往的循環有所不同,其持續時間、力度都可能與以往不同,有的階段會變長,有的則變短,像,在3級警戒下我們目前經濟大約處在“滯漲”的週期,這個階段的持續時間大概還會在半年到1年之間,之後,隨著全球先進國家經濟的強勁復甦,若台灣在疫苗取得上能有所突破,那經濟上甚至有可能大步邁進,跳過衰退階段直接邁入復甦。
 
「再看看台灣房地產市場的景氣循環變化,包括2003 年之前12年的滯漲及衰退階段, 2003年開始的復甦,到2009年起的過熱,2010年起陷入滯漲,2016年起房市進入衰退週期,2020年房市交易量大幅成長,房價也呈現上漲的格局,房市呈現「重新步入復甦階段」的格局,疫情的爆發雖短暫影響原來的走勢,但一旦疫情得到良好控制,或許就是房市否極泰來之時。
 
疫情下半場社會變化下的新發展,後續內容請閱讀本標題之續篇。
 

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