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胡偉良 台大土木系畢業後通過國家高考取得技師執照,由公務員轉入民間部門後,先後涉足過建材、營造及投資興建領域。台大畢業後陸續取得營建管理、商學、法學等三個博士學位,目前為品嘉建設董事長,工作之餘勤於筆耕,作品散見各媒體。
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疫情下半場的房市新發展-房市分化、貧富不均加劇

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#疫情 #貧富差距 #房價 #高房價 #多空觀點
文/胡偉良
 
疫情下半場,股市已經大漲,房市在房地合一、實價登錄2.0的雙重壓制下,仍然躍躍欲「漲」,未來房市走向會是如何呢?
 
一、房市的兩極化(分化)現象
 
1,大城市的「優質」房產
 
一線大城市、有人口不斷移入的都會區(都市圈)和新興地區
 
一線大城市、有人口不斷移入的都會區(都市圈)和新興區的房產,因為有好的生活機能、交通便捷、加上沛的工作機會,會是民眾追逐及有意購置房產的地方。
 
疫情下半場的房市新發展-房市分化、貧富不均加劇。(資料照/好房網News記者羅力元攝影)
台北市文山區街景(好房網News記者羅力元攝影)
 
大城市吸納資金的能力也強,貨幣超發下,資金絕大部分都往大城市跑,沉澱在房子下面的土地上。貨幣寬鬆時,一線城市的房子往往表現得最好,原因就在於此。
 
具備結構安全性、居住舒適性和方便性的房子
 
在上述地區,依921之後的新法規設計、施工的房子,因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其房價下跌空間有限,甚至有反轉而上的可能。再加上近期危老改建的新房子在規劃設計上逐步走向更耐震、更靜音、及智慧化,這樣的住宅不論在居住的舒適性、方便性、和安全性都遠遠超越之前興建的房屋。
 
另外,當居家上班成為另一種選項時,民眾對住宅的要求與配置也會不一樣,居家空間若能有辦公智能的設計,對購屋者來說,或許也會是考量點之一。  
 
2, 不具增值空間的房產
 
另一方面,下述房產在往後會愈來愈不看好,不僅不具增值空間還會下跌。
 
非都會、偏郊地區
 
人口不斷流出,沒有太多就業機會的城市,生活機能不佳的偏郊地區,不僅房價上漲不易,而且賣出不易。
 
在房地產市場大幅分化的趨勢下,大城市和小城市,都市圈與非城市地區,房子的待遇將是“天差地別”。
 
老舊、不安全建築
 
老舊公寓的市場需求正在遞減,若非經濟條件受限,年輕族群幾乎都沒有購置老舊房宅的興趣,沒停車位、格局不佳、隔音不好、要爬樓梯、房屋滲水漏水問題、沒有公共服務系統,都不符合現代人的生活需求。另外,牽涉到生命安全的房屋結構安全問題更是住戶內心最怕和最不願意碰觸的難題。
 
絕大多數的老舊的公寓,不論在居住的舒適性和結構的安全性能都不理想,因而將逐漸被市場所淘汰。也就是說老舊的房屋的流動性和變現性將日益低落,甚至難以流通,其市場售價將跌落到只剩下土地價值;而 4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。
 
二、年輕人靠繼承長輩房產改善居住條件是否可行? 
 
房價太貴,已經使大多數90年後(80年次)的年輕人放棄了買房的念頭,準備靠繼承長輩的房子來取得房產及賴以居住,問題是他們準備繼承的房子多半很老舊,大多是3、40年甚至50年屋齡的老房子,這些老房子當初在蓋的時候,不論設計、施工上都不嚴謹,建材規格不高、品質也不好,到現在屋齡更大了,殘命已經不多,年輕人想以此為居,再住個幾十年,恐怕也不切實際。未來,「僅剩老人住在老屋」的現象會愈來愈顯著。
 
三、窮者愈窮而富者愈富?
 
美聯儲大放水,大宗商品價格又一大半控制在華爾街手中,漲價潮當然就出現了。現在,石油、鋼鐵、煤炭、海運、紙張等等都在瘋漲!如果大家還記得,去年4月的時候,國際原油甚至一度跌至負數,然而現在紐約原油已經上看75美元一桶,甚至不排除向100美元邁進。
 
同樣是貨幣貶值,為什麼富者愈來愈富?因為富人有多餘的能力,可以「在最有利的時機」做「最具效益的投資」,所以富者變得愈來愈富。
 
窮人與富人不同的地方,就是因為窮人沒有多餘的拿來錢做投資,而富人則有。富人懂得用錢賺錢,所以不怕錢貶值,因為富人賺錢的本領是靠錢賺錢,而不是靠自身的勞力。
 
在通膨肆虐下, 富者愈來愈富,窮者愈來愈窮,這是一個普遍現象。當窮人還在為填飽肚子的問題煩惱時,富人和聰明的人就已經意識到這是一個獲利機會,此時,只要懂得把握天賜良機,做一個你丟我撿的人,就可以在經濟不景氣下,獲得厚利。
 

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