搞懂房屋貸款　讓銀行當你的貴人

文／范世華

購買房子，只要過了一定的「門檻」就可以了，這個所謂的「門檻」就是指購屋所要自己先累積到的一筆「自備款」或是「頭期款」，但是過了「門檻」之後，並不是就都沒事了，您後面才開始要持續下去的，另一佪長期的負擔。購屋時，您真正買房子所付出去的錢還是一個房屋的「總價金」，交屋取得房子的當時，真的從自己口袋裡出的才只是一部分而已，實際上有另一大部分是由銀行幫忙你「同時」付出去的，也就是因為有人幫你付帳，所以當下你不會有什麼特別的感覺。

現在幾乎很少人會抱著現金買房子，而完全都不需要跟銀行貸款的，尤其是貸款利率條件不高，資金成本低的環境下，反正有了別人的錢好「用」，那麼自己的錢也就好「花」！但可別因為這個樣子，就誤以為＂錢＂的問題就沒了，購屋的「門檻」之前是＂存錢＂；進入了「門檻」之後是＂還錢＂！資金的移轉只是換了一種形式，仍然還得要持續進行著，繼續為錢打拼。

談銀行貸款容易，特別是買房子，由於是以房子做為抵押擔保的標的，萬一你還不了錢，銀行就可以拿你的房子去拍賣討回債務，可以有保障又可以穩賺利息的生意，銀行怎麼會不做？

對買房子的人來說，銀行的錢好用；對銀行來說，買房子借款人的利息好賺！金融市場在供給和需求雙方互益的情形之下，資金活絡，房地產市場的交易氣氛也就愈自由開放，買房子也就不是一件難事了。

買房子時，除了代書會幫您介紹銀行的貸款專員來為您服務之外，您也可以自行向任何一家銀行申辦房貸的業務，不論是哪一家金融機構，房貸業務都必須遵循著金融主管機關的共同規範，因此僅管房屋貸款的種類和商品，在各家銀行相互競爭當中，將房貸包裝成各種多樣化的形式或方案，各家銀行的授信原則與申辦的程序，仍然是大同小異，沒有什麼特殊與不同之處。

受理：借款人填寫銀行授信申請書，並提供購買不動產標的之買賣契約書或權狀影本。

徵信：照會及確認借款人授信申請書填具之職業、收入、電話……等資料；查詢「金融聯合徵信中心」資訊；（票查）有無拒往、退票記錄。

鑑價：調閱謄本、地籍圖、建物測量成果圖；現場堪查、拍照；地圖標示；訪價；鑑定估價及可貸金額；製作不動產鑑估報告。

審核：依據借款人資歷、還款來源、債權保障（保證人）……等條件，以及徵信資料、鑑價報告之調查結果，評定核貸條件之額度、期間、利率、還款方式、擔保條件……等等。

對保：簽訂貸款約及借據、辦理開戶、抵押權設定、投保火險等事宜。

撥款：撥付款項入帳（如有代償，需照會原承貸銀行結清事宜、取得清償證明、塗銷前順位抵押權）。