買房技巧－如何選購預售屋(1)

文／范世華

由於預售屋的消費者，以首購族為大多數，而大多消費者對於購買房子的基本資訊，並沒有客觀的教育來源，而預售屋特別又是由建商設計建築，再包給代銷公司負責銷售，對於案件的所有資訊，全都是來自於銷售端之單方所提供，消費者完全沒有主控權，對於案件也沒有太多的選擇或要求的彈性，最後的結果：要嘛就是不買、要不就只能接受。

基於長期以來預售屋的銷售形式，其交易條件怎麼訂定的？交易程序是如何進行？一般民眾早已被建商教育成功，因此消費者在選購預售屋時，僅能就看得到的大範圍來評估，在座落的區位、交通、周遭公共的大環境去做參考；要不然就只能衝著建商的品牌信譽來選擇。如果真的決定要買的話，預售屋能夠讓消費者去比較和留意的小地方，明顯較容易可計算出差異性的最大一塊，就是在「公共設施」的這個部分。

留意售價會不會被「公設比」的差異給吃了？

在房地產預售市場的開發趨勢來看，目前新開發的建案，動輒30%、甚至40% 公設比的現象，似乎早就已經是司空見慣的正常現象了。藉由登記規則與建築規範之間的疏漏，合法增加出各種公共及附屬的空間，登記為可供銷售的面積，就持有公設面積比例多寡的權益來說，消費者是不是只能被當成售價的肥羊，被迫得要成為分擔不合理面積與售價的市場接受者？就要看個人怎麼去算了！

基於獎勵興建之法令允許，建商得以透過各種容積獎勵移轉或交換方式，讓建築在設計上有更多彈性的空間，於是不同建案所創造出的可供銷售面積（包括附屬建物與公共設施），就會與正常法規限制所容許的面積比較之下，產生極大的落差。

以一個100 坪的產權登記建物，在現行合理的公設比之下，若以35% 來計算，那麼主建物和附屬建物（泛指：室內＋陽台）的面積則會在65 坪，但如果這其中又含有車位，那麼該標的室內實際的主建物面積可能就只有40 坪的可能，相對其他非實際室內可使用住居的部份（車位、附屬建物、公設）所占的面積就有35% 至60% 之多的差異。

「預售屋定型化契約」新制下的定價

由於一般消費者對於房地產產權的教育和知識普遍不足，許多人其實根本分不清楚什麼是主建物、附屬建物、公設，更何況是各種車位的種類和計算方式了。如果不按照分別標價的方式，這35% 與60% 之間，會有高達25% 的價格模糊地帶，永遠是消費者弄不清楚、也搞不懂的空間。

因此消費者在購買預售屋時，也必須要先有什麼是主建物？附屬建物？公共設施？有關產權概念和實物認知上可能的條件落差，才不致於讓築巢的美夢，因一時的衝動而買下了預售屋，卻在等到房子完工交屋之後，變成感到一種「買的不值得」的惡夢。

現行預售屋的定型化契約條款已經修訂，採取將不動產之售價分別按照主建物、附屬建物、公設所持有的面積來分開標價，以有助於價格公開透明。如此的立意，是讓消費者可以有更明確的資訊可做為比較和參考的依據，即使是貴也知道是貴在哪裡！

但是市場的價格更明確公開之後，建商是不是也可能在這個新制之下，將調整美化後的公設與附屬建物售價，轉嫁至主建物的單價，而使得建商合理化地教育消費者，讓消費者對於預售屋的單價認知反而更高。畢竟市場上的預售價格，還是由建商自己定的，對於更高的預售價格，消費者能不能接受，就由消費者自己來做定奪。