買房技巧－如何選購預售屋(2)

文／范世華

如果不是「首購」族，以投資的角度來看，預售屋並沒有成品存在，法令上也尚未能夠辦理登記，在制度下得到保障，購買者拿到的，形式上其實只算是一種「商品期貨」契約，契約到期之前，該期貨權利可以自由買賣移轉給他人，由他人承接期貨契約條件，以取得未來之現貨需要，因此預售屋本身商品的市場性，以及建商的換約規定，是投資預售屋者應特別留意的重點。

以自住的角度來看，預售屋是一種分期付款取得現貨的方式，由於看不到實體，未來它會如何呈現，與自己所想像的成品和目前所廣告的環境之間，可能會有多少的落差？這部分就是消費者所應值得考量的地方。

而同時應注意的是在總價計算上的問題，雖然現行預售屋已按照主建物、附屬建物、公設、車位……不同的使用面積來分別計價，但是您一定還是要先將車位單獨分開之後，試算一下其他加總後的總價除以車位以外的總登記面積，看看每坪的單價是多少。因為您現在是以總價在買，但是未來出售的時候，市場上習慣性的比價基準，還是會用傳統的方式計算，那麼調整後的每坪單價，和市場上的其他成屋相較，是不是已經隱含了市場預期的價差利潤？或是高於市場接受度太多，未來轉手可能會有被殺價失血的風險？

因為成屋市場的交易習慣是以權狀計價，若以這個數例的分析來看，在購買預售屋時，是以號稱百萬的單坪售價購入（僅主建物標價100 萬，附屬建物及公設另有分別定價），一般人會誤以為這棟100坪／單價100萬的房子，再加上車位的價格，簡直就是上億元的豪宅！

在一般消費者有資訊上的落差時，以成屋交易習慣定價行情的話，等到這筆預售屋未來交屋，就錯誤認知的100萬單坪七折(70萬/坪)售出，仍有預期利潤。反之，用成屋市場的行情來反算預售價格，單價必須在一個合理的落差之中，否則還未賺到時間上的利差，就已經先被「坑」財，得不償失了！

其他選購預售屋應注意的細節如下：