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75%捷運站領跌?!專家4點批「假新聞」

#捷運宅 #地方 #中古 #張欣民

好房網News記者王薀琁/綜合報導

房價研究機構指出指台北地區「軌道題材式微?逾七成五捷運站領跌」,被許多媒體引用,天時地利不動產總經理張欣民提出4點,質疑根本是「假新聞」,以錯誤資訊誤導民眾,並指出大台北捷運宅還是相對抗跌、相對保值的產品。

張欣民於個人部落格撰文指出,「逾七成五捷運站領跌」被諸多媒體引用下,可信度提高,導致民眾做出錯誤決策。根據他長期的研究與觀察,他認為這類新聞訊息應有更多的質疑與解讀。

張欣民認為「逾七成五捷運站領跌」研究破綻百出,被大量媒體引用導致民眾誤信。圖為捷運文湖線周圍、內湖區成功路五段之捷運宅。(圖/好房網資料中心)

首先,張欣民點出「房價來源」,新聞標題聳動卻「無所本」,因此也不清楚房價為平均數?還是房價指數?或是其他?都沒講清楚。

其次,該房價若指的是平均數,就會落入「平均數迷失」中,像是樣本數不足、屋齡、屋況等問題,距離也是其中一項,即使定義房屋與捷運站距離為半徑500公尺,但捷運共構宅與離捷運站400至500公尺之住宅,房價落差大,平均後將出現驚人的結果。

他舉例,2014年某捷運站成交案為該站共構宅新屋,平均房價相對高,但2018年成交案在捷運站外圍,平均房價偏低,若要解讀為房價下跌,恐怕過於牽強。

第三,張欣民指出「分母不同結果也不一樣」。該研究指出七成五捷運站房價領跌,為兩個時間點「同時有交易案例的捷運站」當分母,下跌的捷運站當分子,但這分母並不代表全部捷運站總數。

根據北市府官方提供捷運路網、再扣掉轉乘站重疊,共有103 站,張欣民指出,該研究單位「同時有交易案例的捷運站」少於103站,算出來下跌比例七成五,如果以 103站為分母,分子不變,下跌比例更小。

最後,該研究以「個別捷運站房價跌幅,再分大樓、公寓、套房產品別做排名」,結果前三名進四年跌兩成、第一名跌三成五,讓人覺得「這時不進場去買還等何時」,張欣民說:「這正是一種所謂價值型投資的概念,在房市當中,大台北捷運宅還是相對抗跌、相對保值的產品。」

張欣民還說,這樣的研究結果最該讓人擔心的不是「筆者」,而是「承作房貸的銀行業者」,假如捷運宅房價跌幅超過三成,那麼非捷運宅豈不是跌得更慘?不只銀行業者要展開資產保衛戰,金管會也該緊張了!

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