好房網News記者李彥穎／台北報導
2026年上半年未結束，台灣工業不動產交易金額已突破千億元，遠超2025年全年900多億元。宏大國際資產總經理陳益盛表示，自2018年台商回流潮，到近期AI與電子業加速擴充，企業搶地搶廠的力道明顯升溫。但同時，30年產業外移導致多數工業地已變更為住宅區，新設產業園區又迅速飽和，讓急需擴廠的業者陷入「有錢也買不到」的窘境。
買不到的三大痛點：區位、設施、價格
陳益盛指出，找不到合適標的的主因包括區位不佳、土地使用用途不符、交通運輸不便，以及電力、汙水等公共設施不足。價格偏高也是關鍵，許多業者看得到但下不了手。陳益盛強調，近年市場榮景背後，其實反映了不同產業的截然不同需求。最明顯的是AI科技帶動電子業快速擴張，對比傳統產業的停滯或萎縮，市場上常出現傳產賣廠、科技業承接的劇本。但他提醒，並非所有舊廠房都能轉手給科技業，因為設廠目的與條件差異極大。
工業地產三大類型：科技廠辦、生產組裝、物流倉儲
為此，陳益盛將工業地產需求歸納為三大類型：科技廠辦、生產組裝、物流倉儲，近年則新增資料中心。他以「人、物、車」三個字來區分。廠辦屬「人」的邏輯，類似企業總部或辦公室，員工密度高，因此極重視通勤便利與生活機能，並需鄰近銀行、郵局等金融機構。陳益盛舉輝達選定北士科為例，他當時就判斷輝達必定落腳台北市而非外縣市。原因在於輝達要設立的是全球海外總部，核心目的是「收納一流人才」，成本雖高，但區位與人才吸引力才是首要考量。
生產廠房拚「物」：電力與成本是命脈
生產組裝則是「物」的邏輯。陳益盛表示，這類廠房首重電力與汙水處理設施的完備，尤其電子業對用電量要求極高，區域供電不足就直接出局。其次是出貨運輸的便利性，地價也必須符合行情。陳益盛以鴻海為例，代工本業毛利相對較低，因此「降本求利」是設廠的核心思維。這也是目前市場最缺的標的，因為新供給有限，既有廠房又多不符合新一代電子業的用電與環保標準。
物流倉儲看「車」：交流道與電力優先
物流倉儲則是「車」的邏輯。陳益盛說明，物流業者每天動輒數十至上百趟大車進出，因此最重視接近交流道與道路寬度。近年導入AI自動化控制後，對電力穩定性的要求也大幅提升。新竹物流、永聯物流等業者需要上萬坪的大面積土地，因此以低價郊區為優先，生活機能並非重點。少數業者則在市區設小型轉運站，以提升最後一哩配送效率。
政府加碼1.2兆 選址前先對號入座
陳益盛補充，台商回台投資若符合政府方案，可享用地、人力、融資、水電、稅務等五大優惠。目前「投資臺灣三大方案2.0」已延長至2027年，並擴大適用與加碼。政府預估2025年至2027年將再吸引企業投資1.2兆元，創造8萬個本國就業機會，並推動企業運用AI轉型。陳益盛建議，企業設廠前務必先釐清自身是「要人、要物還是要車」，切勿只求便宜而買到不合用或不合法的工業地或農地廠房，才是降低風險、提高效率的關鍵。
