好房網News編輯中心／整理報導
購屋篇：淳淳和娟娟是手帕交，兩人都對投資房地產頗有研究，眼看今年房市走冷、市區房價出現罕見2成跌幅，決定合資購屋，降低付款壓力，待房價增值後賺取價差。
（好房網News／張聖奕攝影）
歷經千挑萬選後，兩人一致看上南港一戶總價1,200萬元中古公寓，原本雙姝要各出資600萬元，無奈淳淳的孩子竟罹患怪病急需換腎，因醫療費用開銷大，與娟娟商量後，淳淳將投資金額降至300萬元，並另找一位姊妹淘安安出資300萬元。
為保障權益，娟娟原本要求採共同登記制，但考量會被銀行視為投資客，貸款成數最高只能達6成，幾番猶豫後，決定登記在首次購屋、符合較佳貸款條件的安安名下。
秉持親兄弟明算帳原則，三人尋找專業代書做產權設定與持分，將出資、貸款分擔、獲利分配比例等內容詳細列於契約中，並委託代書擔任第三公證人見證，再同步至地政事務所辦理預告登記……
Q1 想合資購屋該找哪些對象較保險？
合資購屋牽涉產權登記及付款、貸款、稅賦分擔比例，原則上找熟人、親戚或兄弟姊妹合資會比較好溝通，也較清楚合資方的財務狀況，比起和交情淺薄的友人合購，風險相對降低。
「最好避免與陌生人合資，且合資人數越少越好，避免人多嘴雜。」張瀞勻提醒，以前述案例來看，屬於朋友合購房屋，若登記1人名下，有機會爭取較優惠的貸款條件，若要避免後續糾紛，建議以出資比例採持分方式共同登記。
Q2 合購房屋的出資比例要如何分配？
合資房屋持有比例通常以人數平均分配，2人共同持有，每人持有50％；若4人共同持有，每人持有25％，以此方式分配出資方面也可以減少糾紛。
張瀞勻指出，合資購屋除了要妥善保存各項支出收據外，一定要在契約詳細記載投資標的基本資料與現況，並將投資金額、未來獲利比例分配載明，此外，各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應詳列，再赴地方法院辦理公證，才能保障個人權益。
Q3 合購房屋要如何訂定契約？內容要注意什麼？
契約精神一定要秉持著親兄弟明算帳，將負擔款項比例、貸款、稅賦分擔方式、獲利分配比例訂定，甚至連其中一方不想持有或是繳不出貸款的後續處裡都要詳列於契約書中。
另外值得注意的是，由於台灣不動產採登記生效制，房屋所有權歸登記人所有，若僅出資而未登記，未來並無轉售處分權力，因此無論是親友合資投資房地產，或情侶共同買屋，為防範日後撕破臉，最好能依照出資比例來登記持分多寡。
Q4 合購房屋貸款成數會比一般購屋嚴格嗎？
如果合資購屋的成員中名下已有房貸，或者信用有瑕疵，應推派收入穩定且符合首貸資格的人作為房貸申請人，可爭取較優條件。
同一間房屋申請貸款人數為2人以上，一般銀行會建議信用條件良好的擔任主借款人，另一人則擔任保證人，若2人一同擔任借款人，以有親屬關係者為佳，若彼此不具血緣關係，可能會被銀行認為投資客，最多放貸6成且取消寬限期，情侶合資購屋多有成家需求，銀行放款條件相對優惠。
Q5 持分該如何分配比較公平？
「依照合資人數平均分配較公平。」張瀞勻提醒，若依照出資比例登記持分，後續貸款、稅金負擔比例問題易混淆，各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列並妥善保存收據，再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證。
此外，根據《土地法》34-1條規定，不動產共同持有人若在3人以上，只要人數與持分比均超過1/2，或持分比超過2/3，便可進行該不動產的處分權，避免整體權益受到少部分人影響。
Q6 購屋後若發現房屋有問題，該由誰負責？
若是在購屋半年內，發現有肉眼看不見的瑕疵問題，根據《民法》第365條之規定，買受人「發現瑕疵」後應及時通知出賣人，並應於發現後6個月內行使請求權，超過前述期間未行使時，請求權則消滅，換言之期限內可找賣方處理。
倘若是因出租或居住而出現須修繕的狀況，則由合資人依比例分配，若三姝購屋後議約重新裝潢後出售，假設裝潢費共200萬元，按持分比例，娟娟應負擔100萬元，淳淳與安安各負擔50萬元。
